집, 월급까지 차압당한 어느 미국인 이야기!!

과거 부동산 광풍이 불었을때 당장 집을 사야하는 그런 분위기에 휩쓸린 적이 있었습니다.

무주택자 였었다면 이해가 됐으나 이미 주택을 소유를 한 분들도  두번째 주택 구입은 필수인거 같았던 시절이  있었던 겁니다.

소위 말하는 묻지마 주택 구입!!

물론 현금 자산이 든든해  투자용 주택을 구입을 했다면  이야기는 달라지겠으나  그런 경우가 아닌 현재 거주하는  주택의 에쿼티를 빼서 두번째 주택을 구입하며  렌트를 주면  페이먼트는 나오겠다!! 싶어 구입한 분들이 대부분입니다. 많은 미국인들이 그랬고 여기에 우리 미주 한인들도 동참(?)을 했었고  주일에 교회나 성당에 나가거나 친구들이 삼삼오오 모였을 때는 그런 이야기가  항상 화두에 오르기도 했었던 시절이 있었습니다.

 

그러다  경기가 급전직하를 하면서  실업율이 상승을 하여 직장을 잃게되면서 경제 사정이 극도로 악화가 되자, 모게지 변제 불능에 빠졌고 설상가상으로 믿었던 주택 거품까지 빠지기 시작을 하면 상황은 극도로 악화가 되었던 겁니다. 여기에 미국 대기업들이  유동성 위기에 빠지면서   대량 해고가  일어 났었고  급기야는  집을 포기를 하는 미국인들이 늘어나기 시작을 한겁니다. 현재 사는 집에서 담보 대출을 받아 두번째 주택을 구입한 분이나  서브 프라임 모게지로 첫번째 주택을 구입한 분들도 이런 유동성 위기를 벗어나지 못하고  결국 침몰이 된겁니다.

 

그런 연유로 많은 주택 소유주들이 이런 분위기에 휩쓸려서 집을 구입한 미국인들 아니  미주 한인들은 하나 둘씩 집을 포기를 하면서  현관 앞에 차압을 명시를 하는 빨간 딱지를 붙힌 집들이 하나 둘씩 늘어 갑니다.  그러면서 집을 포기하는 수순에 들어간 분들은 포클로저 라는 과정을 밣고  이제는  연체가 되었던 모게지 페이먼트로 밤낮으로 걸려오는 전화벨 소리에 경기를 일으켰던  지긋지긋한  상황을 벗어 났구나!!  하고 생각을 했으나 어느 날 갑자기 나의 페이책을 차압을 한다는 통지를 받고 망연자실하는 미국인들 아니 한인들이 늘어가기 시작을 한겁니다!! 주택 포기로 이제는 모게지 페이먼트에서 해방이 되었다고  생각을 했었는데  새로운 걱정이 시작이 된겁니다.

도대체 무슨 일이 있었기에 이런 분들의 월급에 차압이 들어온 걸까요??

거품으로 점철이 된   자신의 주택을 유지하려다  결국 포기한 미국인들이   무척 많았었습니다.  그러나 종국엔  포클로저라는 수순을  밣고  이제는 그런 악몽에서 벗어나나 했더니 새로운 개념의 포크로저가 대두가 된겁니다.  채무 추신 업체인 콜렉션 에이젼시들이 주택 포클로저로 생긴  모게지 차액을 받아 내기 위해 월급 차입은 물론  체킹 구좌까지 동결을 하고 나선 겁니다. 주택을 차압을 한 은행들은  차압 주택을 전매를 했으나  전매 대금으로는  그동안  파새이 됐던 여러 가지 비용을  카버하지 못하자 주택을 포기한 채무자들에게 압력을 가하기 시작을 한겁니다.  여기엔  우리에게 잘 알려진 패니매나  프래디맥 이라는  정부 감독을  받는 주택 대출 업체도 포함이 됩니다.

모게지를 계약을 할때 deficient judgment 라는 것이 있는데   이 내용은  만약 채무자가 주택 대출을 다 갚지 못했을 경우  좀비처럼 끝까지  채무자를 재정적으로 괴롭히는  법적인 보장을  주택 대출 업체에게 주는 내용입니다. 사실 주택 거품이 꺼지기 전가지, 아니 채무자가  모게지 변제를 할때는 이런 칼날을 숨기고 있습니다.  그러나 채무자가 그런한 책임을 다하지 못할땐 여지없이 꺼내 드는 것이 바로 이것 입니다!!  현재 주택 차압으로 생긴 손실은 약 1 trillion 달러라 하는데 은행들은  채무자가 주택을 포기하고  포클로저로 들어서서  시간이 지나  재정적으로 안정이 되고 더나아가서는  주택을  새로 구입을 한 경우도 있는데  이런 분들은  자신이 포크로저를 했기 대문에 더이상  재정적인 책임을 없을거라고 생각을  했던 겁니다.


이러한 경우에 직면한 채무자들은 경천동지를 할수 밖에 없습니다.  자신들은 이미 포클로저를 했기 때문에 더이상  채무 변제에 관한 책임이 없다고 생각을 했기 때문입니다.  예를 들어 2008년  Danell은 자신의 남자 친구와 결별을 했었고  그들이 같이 살았던 플로리다 주에 있는 Jacksonville의 조그마힌 주택에서 나왔습니다.  당시 모게지에는  그녀의 이름이  남아 있었던 겁니다. 그런데 그녀의 과거 남자 친구는 모게지 변제를 하지 못해 포클로저가 된겁니다.  물론 그녀도 재정적인 책임에서  벗어나지는  못한 겁니다. 그녀는 세인트 루이스로 이주를 하고 안정된 직장을 가졌으며  크레딧도 회복이 되고  세이빙에는 약 2만불이 있었습니다.   그러던 어느날 7월 그녀의 집 현관에는  버벚깅 소송을 알리는 노티스가 붙었는데  내용인즉은  자신이 과거 남자 친구와 살던 집이 포클로저가 되었고  모게지 빚이 아직 남아 있어 9만 천불을 변제하라는 내용과   그러면서  변제치 않으면  그녀의 어카운트와 월급 25프로  차압, 그리고  자신이 타는 차인 2005년 혼다 어코
드에 린을 걸겠다는  내용을 포함했었습니다. 그러면서 그녀는 이렇게 이야기를 했습니다 " 남자 친구와 헤어진 이후 지난 7년 동안  나는  재정적으로 안정이 되어가고 있었는데 이제 다시 바닥을 쳤다!! " 라고 이야기 하면서 먼 하늘을  쳐다보고 있었습니다.


현재 이러한 경우에 빠진 분들이 점점 증가를 하고 있고 특히 플로리다, 오하이오, 일리노이, 그리고 캘리포니아 를 중심으로 급격하게 늘어나고 있다고 합니다.  이러한 내용에 대해  미국의 대단위 모게지 업체인  뱅크 오브 아메리카, 웰스 파고, 체이스,  시티 뱅크  고위 관계자들은  자신의 모게지 기업은 그러한 채권 추심을 하고 있지는 않지만  케이스 바이 케이스로  검토를 하고 있었고  이러하게  전방위적으로  오랜 시일이 지난  모게지에 대해서는  그러한 공격적인 추심은 하지 않느다고 이야기를 했습니다. 허나 패니매나  프래디맥과 같은 정부 투자 모게지 기관의  채권 추심은 달리 이야기를 하고 있는데  위의 정부 투자 모게지  기관의 고위 관계자는 이러한 내용에 대해 코멘트 하기를 거부를 했습니다.


본인이 빌려 쓴 채무는 변제를 해야 합니다.  허나 상황이 녹록치 못할 경우는  파산이라는  최후의 방법을 쓸수 밖에는 없습니다., 허나 하다하다 안되는 아니 파산이 최고의 방법이라고 생각이 들땐  방법이 없지만  이러한  파산이라는 제도를 악용을 하는  그러한 부적절한  생각은  문제가 있지 않나 생각을 합니다.  혹시 과거에 이런 주택 차압이라는 수순을 겪은 한인이 있다면  전문가와 상의 돌다리도 다시 두드리는 그런 조심성을 한번 발휘해야 하지 않나 생각을 합니다. 근래 주택 매매의 이상 과열 현상이 곳곳에서 감지가 되고 주택 가격의 상승으로 주택을 구입할 능력이 점점 저하가 되자 모게지 회사들은 또 변종 프라임 모게지를 만들어 주택 구입자들을 현혹시키는 그런 모습이 보여 혹시나 하는 생각으로 과거에 있었던 묻지마 주택 구입의 폐해를 더듬어 보았습니다!!

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