서브 프라임 후폭풍이 재연되나??

봄 그리고 여름철인 경우 미국의 주택 경기는 잠시나마 활성화를 이루게 됩니다.
이런 계절에는 주택 경기가 최악이라 하더라도 잠시나마 반짝하는데 이때는 취학 연령에 속해있는 자녀를 둔 부모들이 자식들의 교육을 위해 학군을 따라 전 출입이 활성화 되는 시기이지 그것이 곧 주택 활성화라고 이야기 하는 것은 어불성설 입니다.

그런데 이런 움직임을 두고 부동산 업계와 결탁을 한 일부 언론들은 부동산이 다시 살아났다!! 지금 사지 않으면 안된다! 라고 부추기는데 이런 부추김은 미국 실정을 정확하게 파악이 안된 갓 미국에 온 신참들에게 더욱 더 기승을 부리는데 우스개 소리로 한동안 제가 사는 지역에서는 주택 판매 에이전트들 사이에서는 고객을 확보를 하려면 교회를 나가라! 라는 이야기도 들릴 정도이니 이런 카더라~ 라는 이야기가 그런 신참 이민자들에게 얼마나 먹혔으면 이런 이야기가 나올까 하는 생각을 가지게 되는 것도 무리는 아닙니다. 각설하고...

주로 주택을 새로 구입을 하거나 아니면 자신이 거주하는 주택을 팔고 더 넓은 주택을 구매하는 경우 많은 구매자들이 간과를 하는 내용들이 있습니다.
그런 간과를 하는 내용을 전문가가 아닌 구매자들이 실수를 한다고 하면 이해를 하겠는데 소위 전문가들인 에이전트들이 그런 내용을 전혀 모른다면 조금 문제가 따르게 됩니다. 주택 구매를 하는 이들은 거주 목적도 있지만  후에 주택 구매를 재산 가치 증식에도 신경을 쓰기 때문에 이런 문제가 간과되면 장기적으로 볼때 자신의 재정에도 문제가 생기는 겁니다.

더나아가 주택을 구입할때 전액 현금을 일시불로 주고 사면 되지만 주택을 구입하는 미국인들의 대부분은 주택 대출을 얻어서 구입을 합니다만 모게지 대출 심사에서 실패를 하는 경우가 많다보니 대부분의 에이전트들은 바이어들에게 미리 주택 대출 승인을 받아오도록 요구를 하고 있는데 아시다시피 과거 미국 전역을  휩쓸던 부동산 광풍의 주범인 서브 프라임 대출로 인해 모게지를 갚지 못하자 미국 거대 은행, 모게지 대출 회사 더나아가 보험사가 파산을 하는 경우가 있어 현재의 모게지 대출 심사가 그 어느때 보다 더 까다로워진 것은 사실입니다.

그런데 그렇게 까다롭던 모게지 대출 심사가 미국의 2개 메이저 대출 회사를 필두로 갑자기 용이하게 만들어 대출 받기가 예전과는 다르게 쉬워졌다는 이야기가 나오면서 바이어들에게는 희소식으로 들려오고 있는데 일부 전문가들은 과거 서브 프라임 사태가 재연되는 조짐이 보이는게 아니냐? 라는 그런 우려섞인 시선을 보내고 잇는 것도 사실입니다.

왜? 미국의 모게지 대출 회사가 갑자기 주택 대출을 용이하게 전개를 하는지? 일반적으로 부동산 경기가 침체일 경우는 모게지 대출이 쉬워지는게 일반적인 모습인데, 소위 부동산 에이전트나 업계에 따르면 지금처럼 호황은 없다!!  라고 즐거운 비명을 지르는데 왜? 갑자기 미국 메이저 주택 대출 회사가  엄격한 모게지 심사라는 빗장을 느슨하게 만드는지 그 자세한 내용을 기술할까 합니다.

주택을 구입하려는 바이어들이 이번 7월 부터는 과거와는 달리 모게지 대출이 용이해졌다는 것을 피부로 느끼는 동시에 전문가들은 과거 서브 프라임 사태가 재연되는게 아니냐? 하는 우려를 동시에 표명을 하는 그런 분위기를 감지하게 될겁니다.

그 이유는 다음과 같게 됩니다. 
물론 이런 분야에 관심이 있는 분들이나 미 주류 언론에서 보도하는 생생한 미국 이야기에 귀를 기울이신 분들은 아마 그런 정보를 일찍이 감지하셨을 겁니다만 미국 3개 신용 정보 조사 기관인 Equifax, Transunion, 그리고 Experian은 그동안 관행으로 되어있었던 세금 체납으로 인한 저당권 설정, 민사 소송에 관련된 저당권 설정으로 인해 주택 대출 승인을 받지 못했었던 과거와는 달리 이런 기록을 개인 정보 profile에서 삭제하기로 결정을 내린 겁니다.

현재 이런 신용 평가 기관에 등재된 미국인들은 약 2억 2천만명 정도인데 그중에서 약 7프로가 이런 기록으로 인해  재정적인 불이익을 받고 있는 것으로 집계되고 있는바,  이런 내용이 삭제가 되면 개인 크레딧 점수가 평균적으로 약 20점씩 상승하는 것으로 나오게 되는 겁니다.
Lexisnexis라는 융자 회사에서 부사장으로 있는 Thomas Brown은 많은 주택 바이어들에게  희소식이 될지 모르지만  업계는 혹시 있을지 모르는 또다른 써브 프라임 사태에 대한 악몽에 시달리게 될지도 모른다!!  라는 우려를 내놓고 있는 겁니다. 특히 일반적인 연체가 아닌 세금 체납 그리고 민사 소송으로 인한 저당권 설정은 특히 모게지 대출 회사에게는 아주 위험한 요소로 작용을 하고 있다고 이야기를 하는 겁니다.

그러나 이런 신용 평가 기관에서 나오는 점수가 변동이 있다 하더라도 미국 거대 모게지 대출사인 페니맥과 프레딕맥은 그동안 채무가 높은 바이어들에게도 대출을 해주고 있었고 그동안 이 대출 기솬은 채무와 소득의 비율을 45프로에서 50프로로 올려 채무 비율이 높은 이들에게도 모게지 대출을 용이하게 했었는데  이런 조치가 전문가들 사이에서는 논란이 되고 있는 겁니다.

이러한 조치에 관해 페니맥과 프레딕맥의 관계자들은 현재 부동산 경기가 활성화 되고는 있지만 상대적으로 학자금 대출 비율이 높은 대학 졸업자들이 잠재적인 소비층으로 이끌기 위해선 그들이 안고있는 학자금 대출이라는 이유 때문에 채무 비율이 올라 주택을 구입치 못하는 폐단(?)을 없애기 위한 조치라고 항변을 하고 있지만 여기에 동참을 하지 않는 여타 모게지 화사와 은행들은 FICO점수가 올라가는 하겠지만 그래도 전반적인 내용을 검토를 하고 모게지 승인을 해줄것이라고 하면서 과거 서브 프라임 사태에 대한 쓰라린 기억을 되새기는듯 했습니다.

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