과거 부동산 광풍이 불었을때 당장 집을 사야하는 그런 분위기에 휩쓸린 적이 있었습니다.

무주택자 였었다면 이해가 됐으나 이미 주택을 소유를 한 분들도  두번째 주택 구입은 필수인거 같았던 시절이  있었던 겁니다.

소위 말하는 묻지마 주택 구입!!

물론 현금 자산이 든든해  투자용 주택을 구입을 했다면  이야기는 달라지겠으나  그런 경우가 아닌 현재 거주하는  주택의 에쿼티를 빼서 두번째 주택을 구입하며  렌트를 주면  페이먼트는 나오겠다!! 싶어 구입한 분들이 대부분입니다. 많은 미국인들이 그랬고 여기에 우리 미주 한인들도 동참(?)을 했었고  주일에 교회나 성당에 나가거나 친구들이 삼삼오오 모였을 때는 그런 이야기가  항상 화두에 오르기도 했었던 시절이 있었습니다.

 

그러다  경기가 급전직하를 하면서  실업율이 상승을 하여 직장을 잃게되면서 경제 사정이 극도로 악화가 되자, 모게지 변제 불능에 빠졌고 설상가상으로 믿었던 주택 거품까지 빠지기 시작을 하면 상황은 극도로 악화가 되었던 겁니다. 여기에 미국 대기업들이  유동성 위기에 빠지면서   대량 해고가  일어 났었고  급기야는  집을 포기를 하는 미국인들이 늘어나기 시작을 한겁니다. 현재 사는 집에서 담보 대출을 받아 두번째 주택을 구입한 분이나  서브 프라임 모게지로 첫번째 주택을 구입한 분들도 이런 유동성 위기를 벗어나지 못하고  결국 침몰이 된겁니다.

 

그런 연유로 많은 주택 소유주들이 이런 분위기에 휩쓸려서 집을 구입한 미국인들 아니  미주 한인들은 하나 둘씩 집을 포기를 하면서  현관 앞에 차압을 명시를 하는 빨간 딱지를 붙힌 집들이 하나 둘씩 늘어 갑니다.  그러면서 집을 포기하는 수순에 들어간 분들은 포클로저 라는 과정을 밣고  이제는  연체가 되었던 모게지 페이먼트로 밤낮으로 걸려오는 전화벨 소리에 경기를 일으켰던  지긋지긋한  상황을 벗어 났구나!!  하고 생각을 했으나 어느 날 갑자기 나의 페이책을 차압을 한다는 통지를 받고 망연자실하는 미국인들 아니 한인들이 늘어가기 시작을 한겁니다!! 주택 포기로 이제는 모게지 페이먼트에서 해방이 되었다고  생각을 했었는데  새로운 걱정이 시작이 된겁니다.


도대체 무슨 일이 있었기에 이런 분들의 월급에 차압이 들어온 걸까요??









거품으로 점철이 된   자신의 주택을 유지하려다  결국 포기한 미국인들이   무척 많았었습니다.  그러나 종국엔  포클로저라는 수순을  밣고  이제는 그런 악몽에서 벗어나나 했더니 새로운 개념의 포크로저가 대두가 된겁니다.  채무 추신 업체인 콜렉션 에이젼시들이 주택 포클로저로 생긴  모게지 차액을 받아 내기 위해 월급 차입은 물론  체킹 구좌까지 동결을 하고 나선 겁니다. 주택을 차압을 한 은행들은  차압 주택을 전매를 했으나  전매 대금으로는  그동안  파새이 됐던 여러 가지 비용을  카버하지 못하자 주택을 포기한 채무자들에게 압력을 가하기 시작을 한겁니다.  여기엔  우리에게 잘 알려진 패니매나  프래디맥 이라는  정부 감독을  받는 주택 대출 업체도 포함이 됩니다.



모게지를 계약을 할때 deficient judgment 라는 것이 있는데   이 내용은  만약 채무자가 주택 대출을 다 갚지 못했을 경우  좀비처럼 끝까지  채무자를 재정적으로 괴롭히는  법적인 보장을  주택 대출 업체에게 주는 내용입니다. 사실 주택 거품이 꺼지기 전가지, 아니 채무자가  모게지 변제를 할때는 이런 칼날을 숨기고 있습니다.  그러나 채무자가 그런한 책임을 다하지 못할땐 여지없이 꺼내 드는 것이 바로 이것 입니다!!  현재 주택 차압으로 생긴 손실은 약 1 trillion 달러라 하는데 은행들은  채무자가 주택을 포기하고  포클로저로 들어서서  시간이 지나  재정적으로 안정이 되고 더나아가서는  주택을  새로 구입을 한 경우도 있는데  이런 분들은  자신이 포크로저를 했기 대문에 더이상  재정적인 책임을 없을거라고 생각을  했던 겁니다.


이러한 경우에 직면한 채무자들은 경천동지를 할수 밖에 없습니다.  자신들은 이미 포클로저를 했기 때문에 더이상  채무 변제에 관한 책임이 없다고 생각을 했기 때문입니다.  예를 들어 2008년  Danell은 자신의 남자 친구와 결별을 했었고  그들이 같이 살았던 플로리다 주에 있는 Jacksonville의 조그마힌 주택에서 나왔습니다.  당시 모게지에는  그녀의 이름이  남아 있었던 겁니다. 그런데 그녀의 과거 남자 친구는 모게지 변제를 하지 못해 포클로저가 된겁니다.  물론 그녀도 재정적인 책임에서  벗어나지는  못한 겁니다. 그녀는 세인트 루이스로 이주를 하고 안정된 직장을 가졌으며  크레딧도 회복이 되고  세이빙에는 약 2만불이 있었습니다.   그러던 어느날 7월 그녀의 집 현관에는  버벚깅 소송을 알리는 노티스가 붙었는데  내용인즉은  자신이 과거 남자 친구와 살던 집이 포클로저가 되었고  모게지 빚이 아직 남아 있어 9만 천불을 변제하라는 내용과   그러면서  변제치 않으면  그녀의 어카운트와 월급 25프로  차압, 그리고  자신이 타는 차인 2005년 혼다 어코
드에 린을 걸겠다는  내용을 포함했었습니다. 
그러면서 그녀는 이렇게 이야기를 했습니다 " 남자 친구와 헤어진 이후 지난 7년 동안  나는  재정적으로 안정이 되어가고 있었는데 이제 다시 바닥을 쳤다!! " 라고 이야기 하면서 먼 하늘을  쳐다보고 있었습니다.


현재 이러한 경우에 빠진 분들이 점점 증가를 하고 있고 특히 플로리다, 오하이오, 일리노이, 그리고 캘리포니아 를 중심으로 급격하게 늘어나고 있다고 합니다.  이러한 내용에 대해  미국의 대단위 모게지 업체인  뱅크 오브 아메리카, 웰스 파고, 체이스,  시티 뱅크  고위 관계자들은  자신의 모게지 기업은 그러한 채권 추심을 하고 있지는 않지만  케이스 바이 케이스로  검토를 하고 있었고  이러하게  전방위적으로  오랜 시일이 지난  모게지에 대해서는  그러한 공격적인 추심은 하지 않느다고 이야기를 했습니다. 허나 패니매나  프래디맥과 같은 정부 투자 모게지 기관의  채권 추심은 달리 이야기를 하고 있는데  위의 정부 투자 모게지  기관의 고위 관계자는 이러한 내용에 대해 코멘트 하기를 거부를 했습니다.


본인이 빌려 쓴 채무는 변제를 해야 합니다.  허나 상황이 녹록치 못할 경우는  파산이라는  최후의 방법을 쓸수 밖에는 없습니다., 허나 하다하다 안되는 아니 파산이 최고의 방법이라고 생각이 들땐  방법이 없지만  이러한  파산이라는 제도를 악용을 하는  그러한 부적절한  생각은  문제가 있지 않나 생각을 합니다.  혹시 과거에 이런 주택 차압이라는 수순을 겪은 한인이 있다면  전문가와 상의 돌다리도 다시 두드리는 그런 조심성을 한번 발휘해야 하지 않나 생각을 합니다. 근래 주택 매매의 이상 과열 현상이 곳곳에서 감지가 되고 주택 가격의 상승으로 주택을 구입할 능력이 점점 저하가 되자 모게지 회사들은 또 변종 프라임 모게지를 만들어 주택 구입자들을 현혹시키는 그런 모습이 보여 혹시나 하는 생각으로 과거에 있었던 묻지마 주택 구입의 폐해를 더듬어 보았습니다!!




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2017/09/13 - [생생 미국이야기!!] - 빚에 허덕인 어느 미국인 부부의 이야기!!




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Posted by Pathfinder LiveUS

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미국에 사시는 분들은 다 아실겁니다만 여기서 이야기하는 BofA는  Bank of America의 약자이며   미국의 거대 은행중의 하나입니다!!

 

양심 선언을 한  은행 직원에 의한  고발은   그동안  이로 인해 가정이 깨지고  미국에서 십수년 동안 일구어논  신용이 하루 이침에 무너지게한  배후에는 은행 고위 경영진이  있었다는 내용입니다!! 아니 미국 경제를 나락으로 빠지게 하여   수천 만명을  직업도 없이 길거리로 내몰리게 한 장본인이   바로 자신이  근무했던 은행의  윗선이 그 진원지라고  이야기 한 내용입니다.

 

지난 몇년동안 미국은 부동산 침체라는 초유의 불경기로 가정은 물론 내집을 갖게 되어 기뻐했었던 선량한 미국인들의 소박한 마음을 모두 앗아간   전대미문의 불경기 였었습니다. 그런데 그 배후엔 은행 고위 경영진들이 있었다는 양심 선언이, 그런 흑막에 연류가 되었었던 은행 직원의 입을 통해 언론에 공개가 된겁니다. 다시 말하면 내부 고발자인 셈입니다!!

 

자신이 사는 집에서  융자를 받아 다른 주택을 살수있다고 꼬득였습니다!! 전문인이 아닌  수요자들은  내 집을 하나 더 가질수 있다는 단순한 생각을 했습니다.  살고 있는 집에서  2차 융자를 받아  소위 말하는 세컨 홈을 마련하게 된겁니다.  그리고 렌트를 주면  된다고  입에 발린 이야기를  부동산 에이전트를 통해  이야기를 들었습니다.  그렇게 합니다. 이야기 하다보면  같은 이야기 반복을 하게 됩니다만  기관 투자자와 일부 양식없는 부동산 에이전트의 달콤한 설탕 발림에 넘어간  수요자들은  결국 렌트를 주겠다는 집뿐만 아니라  본인들이 살고 있던 집에서도 내몰리게 됩니다!!

 

이것이 소위 많은 미국인들을 울렸던 foreclosure  즉 주택 차압!!  입니다!!

그런 주택을 구매를 하라고 이야기 하고  자격이 되지 않았던 구매자들에게 소위 말하는  서브 프라임 모게지라는  전무후무한 금융 상품을  만들고 판매에  앞장 섰던 은행의 고위층들이  이번엔  주택 차압 즉  foreclosure에 깊이 연루가 되었다는  이야기를 은행에 근무를 했었던  직원에 의해 

까발려진 겁니다.


아래의 내용은 지난 몇년동안 미국 사회를 흔들었었던 미국의 평범한 주택 소유주가 자신이 근무를 했었던 은행의 고위 관계자가 자신이 거주했었던 주택 차압의 장본인이었던 것을 확인하고 그런 실체를 미 언론을 통해 고발했었던 내용이 소상하게 펼쳐지는 내용입니다!!

 

 




다른 미국 일반 은행들도 그랬었지만 BofA는 모게지 페이를 하지 못하는 홈오너들을 위해 정부에서 요청한  loan modification 프로그램을  가급적 

승인을 해주지 않는  방향으로 내부 결정을 하고  주택을 차압하는 방향으로   하고 있다는 내부 보고서가   해당  은행에서 근무를 하는 직원에 의해 양심 선언을 하는 바람에  법적인 문제에 휘말리게 되었다고 소비자 단체에 의해 정식으로 언론에  보도가  된겁니다. 현재 이 케이스는  메사추세츠 법원에  소송이 걸린 상태입니다.

 

지난 2012년 2월까지 해당 은행의 loss mitigation department 에서 근무를 한 Simone Gordon,에 의하면 자신과 같은 은행 직원들은 은행 고위 관계자로 부터  고객에게 거짓말을 하도록 지시를 받았다고 이야기 합니다.  더우기 해당 책임자에게 정기적으로 교육을 받은  내용은 가급적 시간을 끌면  그만큼 은행으로서는  수수료를  많이  받을수 있으니 가급적  지연을 시키라는  지시를 받았다고 덧붙힙니다,.

 

과거 은행에서 근무를 했었던  6명의 은행 직원들은 증인 선서를 통해 이러한 적절치 못한 비지니스  행위는  주택 소유주, 고객의 변호사, 주택 상담가를 곤혹스럽게 만들었다고 증언을 합니다. 주택 소유주가 제출한 loan modifications 서류는 아무 이상이 없어 주택  융자가 바로 나올수 있는데도   아무 이유없이 지연을 시켜  거기서 파생이 되는 비용을  주택 소유주에게 전가를 시켜 은행의 이익을 배가 시킨   비합법적인  비지니스 행동이었다고 이야기 합니다. 현재 미국 26개주에서 BofA에 의해 주택 융자를 받은  주택 소유주들에 의해 소송을 당한  BofA는 이 모든 고소 내용을 부인을 하고  있습니다.

 

은행 대변인의 성명에 의하면  BofA는  주택 차압 과정에  직면한 주택 소유주를 위해서 은행측은 부단하게 노력을 하고 있으며 이러한 억울한 고소 내용은 가당치 않다고 항변을 합니다. 미국 주택 가격의 폭락이 시작된 2007년부터  BofA를 위시한  대형 은행들은   주택 차압에 직면한 주택 소유주들의 loan modifications  과정을  의도적으로 지연을 시켜 많은 피해를  입혔다고 주장하는   주택 소유주들의 불만을  예의 주시한 당국은  

지난 2012년 4월  BofA.를 포함한  5개의 대형 은행의  비적절한  관행을  적발하여  철퇴를 가했습니다.   그결과  은행측은  미국 46개 주에서  행하여졌던 이런 관행을  바로 잡기 위해 260억 달러라는  금액으로  주택 차압에 직면한  주택 소유주를 돕기 위해  정부 당국과  합의를  보았다 합니다.

 

조만간  은행이 정부 당국과의 협상이 성실하게 이루어 지고 있는지   조사가 진행이 되고 있으며  곧 언론을 통해 발표를 할거라고 정부 관계자는 이야기 하고 있습니다만,   법원에서 증인 선서를 한 은행 직원들은  정부에 의해 가이드 라인이 만들어져   주택 소유주에게  혜택이 돌아 가도록 만든 프로그램에 해당이 되지 않도록 의도적으로  지연을 시킨 BofA를 맹렬하게 비난을 했습니다.

 

지난 2010년 6월까지  BofA  추심 부서에서 일을 했던 Theresa Terrelonge는  해당 부서장들이  직원들을 모아 놓고 가급적 지연을  시키라는 아주 구체적이고  조직적인 지시를 받았다고 증언을 합니다.   한편  BofA  Charlotte, N.C., headquarters에서 매니저로   근무를 했었던  William Wilson Jr는  증닝들이 한  증언 내용을 대체로 시인을 하는 그런 발언을 했습니다.

 

또한 BofA의 고객이며   loan modifications 을 신청한 Courtney Scott는  본인 자신도  은행이 정한 가이드  라인에  충분히  해당이 되고  융자 승인이 나는데는 별 문제가 없다고 생각을 하는데  이유없이 지연이 됐었다고 이야기를 합니다. 은퇴한 간호사이며 손자가 있는 할머니인  그녀는 그녀가 제출한 서류가 매번 반려가 됐으며  전화를 여러번 해도 매번 본인이 기입한 내용과는 별 차이가 없는 내용을  매번 다시 하라고 요청을 받았다 합니다. 마침내 그녀가 제출한 서류는  승인 나지 않았고 주택 차압의 지경까지 갔으며   변호사의 도움을 받기로 결심을 했다고 합니다. 그런데 놀랍게도 2010년 1월에 거절이 되었던 나의 융자 서류가 6월에  융자 승인이 났다고  편지가 왔는데 나의 모게지 페이먼트는  기존의 페이먼트보다  7불 몇십전 적은 페이먼트라  어이가 없었습니다!!  그녀는 은행의 승인 서류를 사인하지 않고 바로 주택 융자 전문 변호사의 도움을 받기로 결정을 합니다.

 

BofA의  매니저였던  William Wilson Jr의 설명에 의하면  은행은  주택 소유주가 서류를 제출을 하면  일단 융자 불가능 이라고 결정을 하고 서류를 돌려 보냅니다!! 그리고 같은 항목의 같은 내용의 수정을 여러번 반복케 한다고 합니다. 그러면서  이러한 과정이  주고 받는 것을 여러번 하게 되면   수수료및 그리고   지쳐가는 주택 소유주들은 은행에서  승인이 나는  불공정한 융자  승인 서류에 서명을 하거나  아니면 집을 포기하는 경우로 귀착이 된다고 합니다.

 

현재 이러한 법정 공방이 메사추세츠에서   벌어지고 있습니다만   귀추가 무척 주목이 되는 사안입니다!!

집을 구입을 할적에 기관 투자자의 농간에 놀아난 선량한 주택 소유주들! 주택 시세가 급락을 하면서 깡통 주택을  머리에 이고 그나마 지켜 보겠다고 발버등을 치는 선량한 주택 소유주들을   은행이라는 칼만 안든  강도들이 주머니가 빈약한 서민들의 알량한  페니도 갈취를 하겠다고 갖은  술수를 다 쓰다 결국은  피박을 쓰게 되겠습니다!!



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2018/02/14 - [생생 미국이야기!!] - 주택 단장에 대한 이런 투자는, 돈만 날리는 겁니다!!



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