과거 부동산 광풍이 불었을때 당장 집을 사야하는 그런 분위기에 휩쓸린 적이 있었습니다.
무주택자 였었다면 이해가 됐으나 이미 주택을 소유를 한 분들도  두번째 주택 구입은 필수인거 같았던 시절이  있었던 겁니다.
소위 말하는 묻지마 주택 구입!!
물론 현금 자산이 든든해  투자용 주택을 구입을 했다면  이야기는 달라지겠으나  그런 경우가 아닌 현재 거주하는  주택의
에쿼티를 빼서 두번째 주택을 구입을 하며  렌트를 주면  페이먼트는 나오겠다!! 싶어 구입한 분들이 대부분입니다.
많은 미국인들이 그랬고 여기에 우리 미주 한인들도 동참을 했었고  주일에 교회나 성당에 나가거나 친구들이 삼삼오오
모였을 때는 그런 이야기가  항상 화두에 오르기도 했었던 시절이 있었습니다.
 
그러다  경기가 급전직하를 하면서  실업율이 상승을 하고  모게지를 연체를 하면서  주택 거품이 빠지기 시작을 하면서 
모게지 페이먼트가 연체가 되기 시작을 한겁니다.,  여기에 미국 대기업들이  유동성 위기에 빠지면서   대량 해고가 
일어 났었고  급기야는  집을 포기를 하는 미국인들이 늘어나기 시작을 한겁니다.
현재 사는 집에서 담보 대출을 받아 두번째 주택을 구입한 분이나  서브 프라임 모게지로 첫번째 주택을 구입한 분들도
이런 유동성 위기를 벗어나지 못하고  결국 침몰이 된겁니다.
 

그런 연유로 믾은  이런 분위기에 휩쓸려서 집을 구입한 미국인들 아니  미주 한인들은 하나 둘씩 집을 포기를 하면서 
현관 앞에  차압을 명시를 하는 노티스를 붙이는 집들이 하나 둘씩 늘어 갑니다.  그러면서 집을 포기하는 수순에 들어간
분들은 포클로저 라는 과정을 밣고  이제는  연체가 되었던 모게지 페이먼트로 밤낮으로 걸려오는 전화벨 소리에
경기를 일으켰던  지긋지긋한  상황을 벗어 났구나!!  하고 생각을 했으나  어느 날 갑자기 나의 페이책을
차압을 한다는 통지를 받고 망연자실하는 미국인들 아니 한인들이 늘어가기 시작을 한겁니다!!
 
주택 포기로 이제는 모게지 페이먼트에서 해방이 됐었다고  생각을 햇었는데  새로운 걱정이 시작이 된겁니다.
도대체 무슨 일이 있었기에 이런 분들의 월급에 차압이 들어온 걸까요??







거품으로 점철이 된   자신의 주택을 유지하려다  결국 포기한 미국인들이   무척 많았었습니다. 그러나 종국엔  포클로저라는 수순을 

밣고  이제는 그런 악몽에서 벗어나나 했더니 새로운 개념의 포크로저가 대두가 된겁니다.  채무 추신 업체인 콜렉션 에이젼시들이
주택 포클로저로 생긴  모게지 차액을 받아 내기 위해 월급 차입은 물론  체킹 구좌까지 동결을 하고 나선 겁니다.
주택을 차압을 한 은행들은  차압 주택을 전매를 했으나  전매 대금으로는  그동안  파새이 됐던 여러 가지 비용을  카버하지 못하자
주택을 포기한 채무자들에게 압력을 가하기 시작을 한겁니다.  여기엔  우리에게 잘 알려진 패니매나  프래디맥 이라는  정부 감독을 
받는 주택 대출 업체도 포함이 됩니다.

모게지를 계약을 할때 deficient judgment 라는 것이 있는데   이 내용은  만약 채무자가 주택 대출을 다 갚지 못했을 경우  좀비처럼
끝까지  채무자를 재정적으로 괴롭히는  법적인 보장을  주택 대출 업체에게 주는 내용입니다.
사실 주택 거품이 꺼지기 전가지, 아니 채무자가  모게지 변제를 할때는 이런 칼날을 숨기고 있습니다.  그러나 채무자가 그런한
책임을 다하지 못할땐 여지없이 꺼내 드는 것이 바로 이것 입니다!!  현재 주택 차압으로 생긴 손실은 약 1 trillion 달러라 하는데
은행들은  채무자가 주택을 포기하고  포클로저로 들어서서  시간이 지나  재정적으로 안정이 되고 더나아가서는  주택을 
새로 구입을 한 경우도 있는데  이런 분들은  자신이 포크로저를 했기 대문에 더이상  재정적인 책임을 없을거라고 생각을 
했던 겁니다.

이러한 경우에 직면한 채무자들은 경천동지를 할수 밖에 없습니다.  자신들은 이미 포클로저를 했기 때문에 더이상  채무 변제에
관한 책임이 없다고 생각을 했기 때문입니다.  예를 들어 2008년  Danell은 자신의 남자 친구와 결병을 했었고  그들이 같이 살았던
플로리다 주에 있는 Jacksonville의  조그마힌 주택에서 나왔습니다.  당시 모게지에는  그녀의 이름이  남아 있었던 겁니다.
그런데 그녀의 과거 남자 친구는 모게지 변제를 하지 못해  포클로저가 된겁니다.  물론 그녀도 재정적인 책임에서  벗어나지는 
못한 겁니다. 그녀는 세인트 루이스로 이주를 하고 안정된 직장을 가졌으며  크레딧도 회복이 되고  세이빙에는 약 2만불이
있었습니다.   그러던 어느날 7월 그녀의 집 현관에는  버벚깅 소송을 알리는 노티스가 붙었는데  내용인즉은  자신이 과거
남자 친구와 살던 집이 포클로저가 되었고  모게지 빚이 아직 남아 있어 9만 천불을 변제하라는 내용과   그러면서  변제치 않으면 
그녀의 어카운트와 월급 25프로  차압, 그리고  자신이 타는 차인 2005년 혼다 어커드에 린을 걸겠다는  내용을 포함했었습니다.
그러면서 그녀는 이렇게 이야기를 했습니다 " 남자 친구와 헤어진 이후 지난 7년 동안  나는  재정적으로 안정이 되어가고 있었는데
이제 다시 바닥을 쳤다!! " 라고 이야기 하면서 먼 하늘을  쳐다보고 있었습니다.

현재 이러한 경우에 빠진 분들이 점점 증가를 하고 있고 특히 플로리다, 오하이오, 일리노이, 그리고 캘리포니아를 중심으로
급격하게 늘어나고 있다고 합니다.  이러한 내용에 대해  미국의 대단위 모게지 업체인  뱅크 오브 아메리카, 웰스 파고, 체이스, 
시티 뱅크  고위 관계자들은  자신의 모게지 기업은 그러한 채권 추심을 하고 있지는 않지만  케이스 바이 케이스로  검토를 하고
있었고  이러하게  전방위적으로  오랜 시일이 지난  모게지에 대해서는  그러한 공격적인 추심은 하지 않느다고 이야기를 했습니다.
허나 패니매나  프래디맥과 같은 정부 투자 모게지 기관의  채권 추심은 달리 이야기를 하고 있는데  위의 정부 투자 모게지  기관의
고위 관계자는 이러한 내용에 대해 코멘트 하기를 거부를 했습니다.


본인이 빌려 쓴 채무는 변제를 해야 합니다.  허나 상황이 녹록치 못할 경우는  파산이라는  최후의 방법을 쓸수 밖에는 없습니다.,
허나 하다하다 안되는 아니 파산이 최고의 방법이라고 생각이 들땐  방법이 없지만  이러한  파산이라는 제도를 악용을 하는 
그러한 부적절한  생각은  문제가 있지 않나 생각을 합니다.  혹시 과거에 이런 주택 차압이라는 수순을 겪은 한인이 있다면 
전문가와 상의 돌다리도 다시 두드리는 그런 조심성을 한번 발휘해야 하지 않나 생각을 합니다.




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과거 아메리칸 드림이라 하여  한적한  시외 주택가에 차를 2대 주차를 할수있는 차고가 있는  주택을 가지면 그것이 곧

아메리칸  드림을 성취를 했다고들 이야기를 했습니다.  그런데 언제부터는 주택을 소유하고 있는 주택 소유자들이 

주택 대출금 즉 모게지 변제에 대한 부담이 늘어나면서  아메리칸 드림이 더이상의 진정한 아메리칸 드림이 아니라

아메리칸 nightmare( 악몽)으로 지칭을 하는 분들이 많아졌다는 이야기가 회자가 되기 시작을 한겁니다.

 

더나아가 미 경제의 주체가 되야하는  대학 졸업생들이 직장을 잡아  대학 생활때 대출을 받은 대학 학자금 변제의

부담 때문에  주택 구입에 대한 열망이 점점 사라지고 있다는 이야기가 미 언론을 타면서  과거 주택 모게지 부실이

미 경제 버블의 뇌관으로 작용을  한다 했는데 실제로는  학자금 문제가 더 심각하다는 이야기가 표면화 되면서 

미 워싱턴 정가가 부산하게 움직이는가 싶더니 어느 순간에 잠잠함을 느끼게 됩니다.

 

그런데 모게지 부담이 청년층도 아니요, 중년층도 아니요, 그렇다고 장년층이 아니라  베이비 부머 즉 노년층이

모게지에 대한 부담이 가중이 된다면  어떻게 생각이 듭니까??   만약 이런 문제가  청중 장년층이 아니라  노인층에게

현실적으로 다가 온다면 그 후폭풍은 심각하다고 생각을 합니다.

노년층은 소득을 창출 할만큼  경제적 육체적으로 왕성하질  못합니다.  그러다보니 소득이 제한적일수 밖에 없고

더나아가  또다른 소득을 만드려 취업을 하려 하지만 현실은 그리 녹록치가 않습니다.

 

그래서 필자는 오늘  미국 베이비 부머 세대들을 대변하는 노년층들이 자신이 현재 짊어지고 있는  모게지 부담으로

허덕이는 모습을  실존 인물을  등장을 시켜 현실적으로  투영을 해볼까 합니다.




캘리포니아 오렌지 카운티에 위치한 어바인에 거주하는 탐 그레코는 모게지 부담을 경감하기 위해 주택을 팔고 조그마한

콘도로  이사를 했습니다!!

 


탐 그래코는 30년 전에 본인이 거주했던 어바인에 방 4개짜리 주택을 구입을 하면서 자신의 부모가 했었던거 처럼  은퇴하기 전에

모게지를 완납을 할수 있을거라 생각을 했었습니다.  그런데 그게 생각처럼 되지를 않을 겁니다.

한달에 4500불이라 하는 모게지와 여러번의 에쿼티 대출로  자신의 재정적인 허덕임은 계속된 겁니다.

변호사 였던 66세인 탐은  모게지와 함께 은퇴를 한겁니다.

 

이렇게 모게지 문제로 허덕이는  노인층의 주택 소유주들이 점점 늘어간다고 합니다.  이러한 이유로 은퇴 시기는 점점 늦어만 가고

실제 은퇴를 했다 하더라도 은퇴 생활은 그리 여유롭지가 못하게 된겁니다.

2011년에는 모게지를 가지고 있는 65세 이상의 노인층들이 전체  30프로에 해당이 되었고 이런 숫자는 2001년의 22프로 보다

급격하게 상승을 한겁니다.  이러한 증가세는 계속 되리라고 전문가들은 예측을 하고 있는데  실제 65세 이상의 노인층들이 

가지고 있는 모게지는  2000년에는 약 43000불에서 2011년에는 79000불로 상승을 한겁니다.

지난 10년동안 은퇴를 목전에 둔 은퇴 예정 그룹들이 은퇴시 모게지를 완전 변제하는 것이 점점  어려워 진겁니다.

 

이러한 내용에 대해 주택 전문가들은 이렇게  판단을 하고 있는데 첫째 과거 그들의 부모들보다 극히 적은  다운페이먼트로

시작을 했었고  두번째는 부동산 광풍이 일었을때  무분별한 2차 융자로  모게지가 늘어난 이유가 요인이기도 하다고

이야기를 합니다.  당시 낮은 이자율과 집값도 한 용인이 되었을 경우도 있다고 일부 전문가는 조심스럽게 의견을 

내놓기도 했습니다.

 

그후 부동산 광풍이 잦아들고  불경기가 찿아 오면서  성정한 자녀들이 직업을 잃자 자녀를 도와주려는 목적으로 

2차 융자를 해 도움을 주다보니  그것이 부메랑이 되어 본인의 모게지 완납과 은퇴 시점에도 영향을 주게 된겁니다.

현재 통계에 의하면 은퇴 시점에 있는 65세의 노인층 인구중 모게지를 가지고 있는 세대주는 2001년 380만에서

10년이 지난 2011년에는 610만으로 증가를 했다고 합니다.

걍제 대공황을 경험을 했던  아이들이 자라서 은퇴 연령에 접어 들었을땐 모게지 빚이라는  장애물에 허덕이는

경우가 된겁니다.

 

지난 3월 뉴욕  경찰청 직원을 끝으로 은퇴를 한 재클린 머피는  그녀가 은퇴를 할 당시 은퇴 연금과 사회 보장 연금 

그리고 두개의 파트 타임 직업을 자고 일을 하면  자신이 부동산 거품일 시기에 뉴욕 브롱스에  구입한 37500불 짜리의 

주택 모게지를   지불을 하면서  은퇴 생활을 여유롭게 보낼수 있으리라 생각을 했습니다.

그런데 그녀가 생각을 햇었던 파트 타임 직업을 찿기가 쉽지는 않았고  매달 나가는 2200불의 모게지가  그녀의

목을 짖누르기 시작을 한겁니다.  그 이후 그녀는 절전과 동시에 정원에 물을 주는 것도 줄였고  어떤땐  식료품 구입에 

있어 주위의 도움을 받아야만 했습니다.  그러면서 하는 이야기가 " 나는 은퇴라는 단어가 핑크빛만 있는 편안한 삶이라

생각을 했습니다!  그런데 지금 저는 다음주는 어떻게 살아갈수 있을까?  다음달 모게지 페이먼트는 어떻게 낼수 있을까?

하는 끊임없는 걱정에 살고 있습니다!! " 라고 힘겹게 이야기를 합니다.

 

또한 화보에 등장을 하는 과거 변호사였었던 탐 그래코는  과거 주택 이자율이 낮았을때 4번이나 재융자를 했었고

그돈으로 신용 카드의 일부를 변제를 했었고, 집수리 비용에 충당을 하느라 모게지 빚이 상상외로 늘어난 겁니다.

그러면서 당시의 재융자가 무척 어리석은 행동임을 이제사 깨닫은 것이고  자신의 친구들도 같은 처지에 있다고

이야기를 했습니다.

 

하버드 대학에서 주택 문제 연구 보고서에 의하면 65세에서 79세에 있는 노인층들의 반 이상이 그들의 소득 30프로를

주택 모게지와 관련 비용으로 지불하고  있고 더나아가  80세 이상의 노인층은 그들의 소득 60프로를  사용을 하고

있다고 이야기를 합니다.  그러면서 이러한 빚은 더많은 위험성을 내포하고 있는데 그 예로 만약 건강이 급격하게

나빠지게 되면  위험성에 더 직면을 하게 되고 궁극적으로 차압이라는 수순을 밣게 되는 거라고 경고를 했습니다.

 

결국 탐 그래코는 마지막 선택을 했습니다.  탐과 부인은 마침내 어바인에 있는 집을 팔고 좀더 작은 콘도로 이사를 해

비용을 줄이기로 한겁니다.  그래도 그들의 은퇴는 진정한 은퇴가 아니라고 탐 그래코는 이야기를 하는데 그 이유는

콘도 모게지를 페이를 해야 하고 그외  카드 비용등  콘도에 관계된 비용도 무시를 못한다고  곁들여 이야기를

했습니다.  그의 계획은 일을 하는 시간을 줄이고 5년후에는  리버스 모게지를 받을수 있는 조건을 만들고  완전

은퇴를 생각을 하고 있다고 쓴웃음을 지면서  이야기를 했습니다.

그러면서 마지막으로 한 이야기는 " 나는 모게지에서 빨리 해방되고 싶습니다!! 라고 말입니다.

 

우리는 과거 은행 관게자들이나 신문  혹은 인터넷 페이지에 " 주택 이자가 이처럼 좋을수 없습니다!! 빨리 재융자를

하시고 여윳돈을 받아  자동차를 사시고 여행도 가세요!! " 라고 부추기는 광고나 한인 신문에서  많은 한인 브로커들이

이야기 하는 내용을 볼수가 있었을 겁니다.  그런데 그 부작용이  이제까지 필자가 묘사하는  내용에 실존 인물을 

나타내면서  묘사를 했습니다.

 

" 2차 융자??  잘못하면 나중에  저런 꼴 납니다!! "


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캘리포니아를 넘어 세계적으로 손꼽힐만한 아름다운 항구 도시
-뉴포트 비치 (Newport Beach)


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