물론  크레딧이 아주 좋아야 한다는 전제하에 위에 있는 제목처럼 다운 페이가 거의 없이 주택을 구입을 하는 우리에게 무척 생소한 프로그램을 소개하고자 합니다. 대학을 졸업을 하고 선남선녀가 만나 사랑을 하고 결혼을 해 그들의 보금자리인 주택을 마련하고자 하는 열망은  모든 분들의 선망의 대상입니다. 그러나 갓 대학을 졸업을 하고 직장을 잡아도 페이먼트로 얼굴진  미국 사회에서 현금을 모으기란 그리 쉬운 일이 아닙니다.

더우기 갑자기 차가 고장으로 repair shop에 한번 들어가면 엄청 많은 금액을 지불해야 하다보니 통장에 돈이 모이기란 그리 쉬운 일이 아닙니다.  그러니 주택을 구입시 들어가야 하는 다운 페이를 마련한다는 것은 언감생심 입니다.


물론 위에 있는 제목처럼 다운 페이 없이 주택을 살수 있다!@! 라는 이야기는 귀에 못이 박히도록  에이전트,융자 업자들의 광고나 선전에서 들었습니다. 그러나 막상 그들과 혹은 은행 관계자와 이야기를 하다보면 이건 이래서 안되고!! 저건 저래서 안되고!!  설사 다운 페이를 한다해도  좋은 이자를 받기 위해서 다운 페이를 더 해야한다!!  라는 말을 듣기 일쑤입니다.


그런데 다운 페이가 거의 없이 주택을 구입할수 있다는  그런 도움을 주는 프로그램이 있기에  본 포스팅에서는 미래의 주택 구입자 혹은 지금 당장 다운 페이 없이 주택을 구입하고자 하시는 분들에게 도움을 주고자 주류 정보를 토대로 나름 기술을 했습니다!!












만약  여러분이 3프로 미만의 다운 페이를 가지고 주택을 구입할수 있다면 에이!!  그런게 어딨어? 라고 하시던가? 혹은 그걸 나도 알고 있어!!  라고 이야기를 하실 겁니까??  후자보다 전자가 무척 많을 겁니다. 왜냐하면  다운 페이 없이 집을 살수 있다는 이야기는 광고나 동종 업체의 관계자로 부터 수천번 들었었으니까요. 그런데 우리가 모르는 이런 프로그램이 약 2000여 가지 이상이 된다고 하며 그렇게 해서 집을 사도 클로징 비용이 걱정이 되어 그것도 힘들다! 라고 이야기를 하시는 분들을 위해 그런 비용 조차도 줄여주는 그런 프로그램이 있는데 안타깝게도 이런 내용을 바이어는 물론 동종 업계의 전문가가 라고 자처하는 양반도 모르는 경우가 허다하다 합니다.


캘리포니아 어바인에 사무실이 있는 RealtyTrac 혹은 애틀란타에서 부동산 에이전트를 하는 어느 회사는 그런 프로그램이 현재 약 2300여개가 있다고 이야기를 하는데  그런데 그런 프로그램을 사용을 하는데는  소득이나 집 가격의 제한이 있다고 합니다. 예를 들어 바이어의 소득은 연 104000불 그리고 집 가격은 823000불에 제한을 둔다고 합니다. 그들의 이야기로는 만약 이런 제한 조항을 따른다면  미국에 있는 780만채의 주택과 콘도의 86프로는 이런 캐터고리에 들어간다고 합니다. 그렇지만 이런 편차도 지역에 따라 차등을 보이고 있는데 뉴욕이나 SF인 경우는  겨우 30프로 미만이 포함이 되고 미시간 주에 있는 웨인 카운티 같은 경우는 94프로에 포함이 된다고 합니다.


이렇게 비교를 하면  군인이나 군인 제대자들에게 혜택을 주는 VA Loan가 아니냐? 라고  이야기 하시는 분들이 많은데 RealtyTrac의 다렌 블롬퀴스트에 의하면  에이전트나 융자 업자가 조금만 신경을 쓰면 이런 좋은 조건의 융자 프로그램이 있는데왜? 소개를 안하는지 궁금하다고  이야기를 합니다. ( 결국 이런 프로그램은 소위 말하는 이러한 프로그램은 여러 경로를 통해서   Loan fee가 거의 없기 때문이 아니겠느냐? 라는 조심스런 견해도 내놓습니다. )


2차 융자의 이율 조정!!

이런 프로그램을 운영을 하는 기관은 여러분이 거주하는 시, 카운티, 지방 주택 관리국, 혹은 여러분이 근무하는 고용주에 의해서 만들어지기도 합니다.  예를 들어 Community Seconds와 같은  프로그램은 클로징 코스트를 줄이기 위해 적거나  혹은 무이자로 1차 융자로 대출을 해주고 매년 재정적으로 어려운 세대주나  급작스런 경우를 당한  세대주에게 모게지 변제를 연기를 시켜 주기도 합니다. (1차 융자보다 높은 이율을 가진 2차 융자로 어려움을 겪는 경우도 일부 포함) 또 다른 예는 Mortgage Credit Certificates 같은 경우는  모게지를 변제를 하는 기간동안 매년 2000불의 텍스 크레딧을 주며 포클로저에 직면한 이들에게 모게지 회사로 부터 시달림을 당하는 세대주에게 활력을 불어 넣는 그런 프로그램도  있다고 합니다.

REaltyTrac의 설명에 의하면 이러한 프로그램을 이용을 할 경우는  평균 11565불의 다운페이먼트 지원을 받는다 합니다. 예를 들어서 만약 25만불의 주택을 3프로의 다운페이를 지불하고  구입을 한다면 다운페이는 7500불 정도가 됩니다. 거기다가 클로즈 비용을 이야기 하는 여러가지 비용을 추가를 하게 되면 약 13000불이 들어가게 됩니다. 그러나 이런 프로그램을 이용을 하면 클로징 비용을 약 200불로 줄일수 있다고 합니다.


주류 부동산 전문가들은  이러한 프로그램을 실시하는 이유는  부동산 활성화를 통해 경기 진작을 고양하고  특히 젊은층들이 다운페이가 없어 주택을 구입치 못한 경우가 빈번하여  정부 차원에서 실시하는 그런 프로그램이라고 합니다. 작년 말 Federal Housing Finance Agency는 훼니메나 후레디 맥에 행정 명령을 발동을 하여  최소한 5프로의 다운페이 정책을 3프로로 낮출것을 지시를 했다고 합니다.


또한 RealtyTrac의 보고서에 의하면  평군 소득 54417불을 버는 가장이 주택을 구입하기 위해 20프로의 다운 페이를 만드려면 약 12년을 모아야 겨우 20프로의 다운페이를 만들수가 있다고  하는데 이 통계는  자신의 소득에 50 프로를 저축을 한다고 가정을 할때 추산되는 숫자라 합니다. 만약 이런 가정이 3프로 다운페이 정책을  제공을 한다면 2년 후에 다운페이를 마련해 주택 구입에 나설수 잇는 여력이 되는  프로그램이기도 하다고 이야기를 바니다.


그런데 문제는  이러한 적절한 프로그램을 융자 업자나  부동산 에이전트들이  모른다는데에 있다고  RealtyTrac 관계자는 이야기를 하면서 미국 성인의 70프로는 이런 프로그램 자체도 모른다는 안타까운 이야기를 비치고 있습니다. 현재 이런 프로그램이 잠을 자고 있으며 사장이 되고 있는데 발빠르게 변하는  주택 융자 시장에 에이전트들이 빠르게 대응치 못하는 것을 이야기를 하고 있으며  또다른 문제는 집을 파는 셀러들이 3프로 다운페이 프로그램을 이용하는 바이어 보단 20프로 다운 페이 혹은 현금으로 집을 사는 바이어를 더 선호를 해 경쟁에서 뒤쳐지는 양상을 보이는바 시중에 주택 건설을 토해 더 많은 주택을 공급을 해야 한다고 이야기를 합니다.


우리 주위엔 주류 사회에서 벌어지는 이런 양질의 프로그램이 많이 있음을 알지를 못합니다!!

더우기 미국은 지방 정부 중심의 제도를 가지고 있는 나라라  주정부, 시정부 그리고 더나아가  카운티 정부가 추진하는 정책이 다 같을수는 없습니다. 그래서 집을 구입을 할때  부동산 에이전트나 융자 업자의 말에 귀를 기울이고 그런가 보다! 라고 생각을 하게 되는 겁니다.  그러나 위에서 보신 바와 같이  에이전트나 융자 업자들의 대부분은 이러한 바이어에게 도움이 되는 실질적인 내용을 모르는 경우가 다분합니다.  그러니 이런 지식에 문외한인 바이어들은 오죽 하겠습니까?? 비록 주택을 구입을 할때  에이전트나 융자 업자에게 도움을 요청하지만 결국 마지막 결정은 바이어인 본인이 하는 겁니다. 만약 주택을 구입을 한다면 100프로 이들에게 의존치 말고 스스로 공부를 하십시요!! 먼저 주택 예정 지역에 Low Down Payment Resource Eligibility를 써치를 하시면 원하는 해당 지역의 모게지 프로그램이 나올 겁니다.




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2015/10/22 - [생생 미국이야기!!] - Google에 근무하는 그 청년이 트럭에서 거주하는 이유!!



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미국은 여름 방학이 시작을 하면서 혹은 겨울이 지나고 봄에 접어들면 주택 경기가 스물스물 일어나기 시작을 합니다. 불경기라 하더라도 이런 움직임을 잠시나마 볼수가 있는데 그 이유는 아이들이 학교를 가는 시점이라 자녀들의 학교 문제로 이사를 심가하게 고려하는 부모들이 움직이기 때문에 그렇다고 본다 합니다. 물론 한국도 같은 형태를 보이긴 하지만 한국의 주택 경기, 아니  아파트 경기는 시도때도 없이 요동을 치는 아주 비정상적인 구조를 가지고 있는 나라라 해도 과언이 아닙니다. 특히 학군이 좋은  대치동 이나 서초구와 같은  경쟁력이 있는 고등학교가 있는 학군의 아파트는 없어서 못찿을 정도로 인기 입니다. 그러다보니  아파트  전매가는 천정부지로 치솟는데요, 그래도  자녀의  교육을 위해서는  무엇이던지 해야 한다는  우리 부모님들의 교육열 때문에  오늘의 눈부신 경제 성장이 있지 않나 생각을 하지만 그에 반해 있는자와 없는자들간의  괴리가 점점 심해지기도 합니다. 강북에서 살던 아파트를 팔아도  강남에 위치한 일류 학군에 있는 아파트 전세금도 못된다는  사실은  듣는 이로 하여금 박탈감을 주기에 충분한 내용이기도 합니다.

 

바로 한국의 전세 제도 입니다!!

한국의 전세 제도는 여러분도 잘 아시는 내용이라 더이상의 부연 설명이 필요치  않을거 같습니다만 아파트 매매가나 일반 단독 주택가격등 여러가지의 외적인 요인으로  가파른 상승세를 보이고  근래 다주택을 가진  집주인들에게  세금 부과를  추진을 하다  집주인들의 강력한 항의로 다시 원점으로 돌아가는  그런 혜프닝도 보이는바  갑의 막강함은 유권자의 

표를 무시 못하는 정치권에게도  통하는 모양입니다.

 

그런데 근래 미국 주류 방송인 NBC에서  서울에 있는 아파트의 전세 제도에 대해서 심층 취재를 한 내용이 있어 필자는  그 내용을  우리 미주 한인과 본국에 계신 우리 한국분들과 함께 하려고 합니다. 그 이유는 미국은 한국과 같은  전세 제도가 없기 때문에 근래 미국도 주택가의 고공 행진으로 경제적인 영유가 되지 못하는 미국인들이 월세 즉 rent를 살다보니 이 렌트비가 나날이 상승해 한달 벌어서 월세를 내고나면 아무것도 남지 않는 아주 비정상적인 모습을 보이는바, 집주택을 구입을 하던  아님 월세를 살던  주택으로 나가는  비용이  소득의 1/3 이상이 지출이 되는 바  한국의 전세 제도가 미국에 존재를 한다면  많은 비용을 절약을 하고  저축을 할수있는  그런 생각을 가진 한인들이 많을거라 생각을 합니다.


그래서 필자는 미 주류 방송이 한국의 전세 제도를 취재하여  미국인들에게 소개를 하는 내용이  무척 바람직 하다고 생각을 합니다.  그 이유는 한국의 전세 제도는  단점도 있지만 분명 장점도 있다고 생각을 하고   그러한  장단점을  미 언론을 통해 나감으로써   그러한 전세 제도도 미국에 접목을 시키려는  움직임이 있지 않겠냐? 하는 필자의 조그마한 생각이  있기 때문입니다.  물론  미국 문화 측면에서 볼때 현실적이지 않을수도  있습니다만 그래도 미국인들이 읽고 시청을 하는 미 주류 언론인 NBC에서  방송함으로써  많은 미국인들이 한국의 전세 제도를 생각하지 않을까 생각해 세입자들을 위한 새로운 주택 임대 구조를 만들지 않을까? 하는 세입자를 위한 새로운 경제 구조를 만들지 않을까? 하는 생각이 있기 때문입니다.


아래의 내용은 그런 한국의 전세 제도를 어떤 시선으로 미국 언론들이 바라보는지를 자세하게 묘사한 내용입니다!!





위의 화보는 다가구 주택이 밀집해 있는 서울의 어느 지역을 찍은 모습입니다! 그런데 미세 먼지가 있어서인지 무척 뿌옇습니다!!





29만불 현금이 있으면 매월 내는 월세도 내지 않습니다!!(나날이 변하는 전세금 29만불! 지금은 더많은 전세금이 필요할수도 있습니다!!)

 

이 내용이 바로  서울 아파트의 전세 제도를 완곡하게  소개를 한 NBC 방송의 기사 제목입니다!!

세계 그 어느 나라에서도  서울과 같은 전세 제도를 운용을 하는  나라는 없습니다. 임차인(renter)은 거금을 임대인(landlord)에게  자기가 거주하는 기간만큼 맡기고 월세 없이 거주를 하는 제도인 전세라는  형태입니다.( 영어로는 key money라고 합니다. 소위 엘에이 자바 시장에서 이야기 하는 키머니와 어떻게 다른지 필자는 잘 모르겠습니다. )

예를 들어 임대인에게 일정 기간 동안  거주를 하는 조건으로 ( 1년 혹은 2년 )  많은 돈을  지불을 하고  거주 기간이 끝나면 지불을 했던 돈을 100프로 찿아서 나가는  제도이며  더 살고 싶으면  임대인과 협상을 하여  전세 보증금을  올려주고 더 거주를 할수 있습니다. ( 이때 임차인은 lender가 되고  임대인은 borrower가 되는 것이고  주택은  임차인이 거주를 하는 동안  임차인에게 저당권 설정이 되는 겁니다. ( 미국의 시선으로 표현을 했습니다. ) 이 내용을 취재한 NBC 기자의  표현을 빌리자면 한국의 전세 제도는 수백년을 통해서 내려온  제도라 표현을 했습니다. 

 

한국의 경제 발전 시초가 되었던 6, 70년대에 한국의 전세 제도는  경제 성장,  도시 발전과 맞물려 많은 장 단점을  동시에 양산을 해냈다고  이야기를 합니다. 한국의 전세 제도를 연구한  프린스턴 대학의 경제학 교수는 한국의 전세 제도는  거주 제도의 한 부분으로 자리를 잡았지만  전세 사기라는 또다른 문제점도 만들었다고  이야기를 했지만 반면 한국의 전세 제도는  한국의 경제 성장을 촉진을 하는  비밀 무기와 같은 존재라고도 부정적인면과 긍정적인 면을 동시에 설명을 한겁니다. 1960년부터  1990년대의 은행 이자는 무척 높은 편이어서  시중의 많은 돈이 은행으로 흘러 들어갔었습니다.

 

허나 1990년 초에 한국의 IMF 사태는 일시에 한국의 금융 제도를 흔들어 놓았고 고금리를 표방을 하던 은행 이자는 떨어지게 됩니다. 그런 이후 한국 가정의 가계 저축은  떨어지게 됩니다. 2012년을 기점으로 한국의 가계 부채는  급격하게 상승을 합니다. 한 가구당 가계 부채는  소득에 비해 163프로를 상회를  합니다.  ( 같은 OECD국가의 평균은 135프로 입니다. ) 이런 상황이 벌어지다 보니 어떤 일이 일어나게  됐을까요?? 세계 은행의 통계에 의하면 1998년부터 2011년 사이에 가계 부채는 매년 13프로씩 상승을 하게 됩니다. 이런 상황이 계속되다 보니  돈을 빌리기가  전보다 수월해져 은행에 돈을 예치를 하는 것보다   전세라는  주택 구조로  돈이 몰리게 되는 현상이 일어나게 된겁니다.

 

스위스의 BIS 최고 경제 수석은  이렇게 표현을 합니다. 만약 전세 보증금이 없는 사람들이 은행에 가서 전세 보증금을 빌려  전세를 얻는  과거에 보니 못했던 기현상이 일어나게 된겁니다 라고 이야기를 합니다.  이러한 일들이 실제로 벌어지고 있다고  이야기를 덧붙힙니다. 33세의 소프트 엔지니어인 박XX씨는 영등포구에 위치한 방 3개짜리의 아파트를  전세로 얻기 위해 은행에서 전세 보증금을  얻었습니다.  현재 은행 이자는 무척 낮아 현재 그가 내는 은행 이자는   그가 그런 아파트를 월세로 얻는다면 월세의 25프로 정도면 충분하게 감당이 되는  이자이기 때문에  월세보단 전세가 무척 유리하다고 생각을 하기 때문입니다. 그러면서 박XX씨는 이렇게 이야기 합니다. " 은행 이자가 싸기 때문에 많은 사람들이  전세를 선호를 한다고..."

 

그러나 모든 사람들이 박XX씨 처럼  전세 보증금을 은행으로 부터 손쉽게 빌릴수 있는게  아닙니다! 박XX씨는  탄탄한 직장과 안정된  수입이 있기 때문에 가능한겁니다. ( 현재 그는 광고 업체에서 일을 하고 있으나  근무처를 밝히기를 거절을 했습니다. )  현재의 전세 제도는 임차인에게 유리하다보니  많은 수요가 따르게 되고  이와 동시에 전세 보증금의 상승으로 이어지게 된겁니다. 그렇다고 전세 제도가 완전히 안전한 제도는 아닙니다!! 어떤 경우에는 전세 보증금을 돌려 받지 못하는 경우도 있으며 이러한 문제 때문에  임차인을 보호하는 차원에서  임대인이  파산을 할 경우 전세금을 돌려 받지 못하므로 저당권을 설정한 채권자가 집을 전매를 하면 임차인에게 번저 전세 보증금을 변제 하는 법적인 보호 장치를  마련을 하고 있습니다.

 

보통 전세 보증금은 싯가의 40-60프로를 요구를 하고 있습니다. 만약 임대인이 지불 불능 상태로 빠지게 되면  저당권을  설치한 채권단이  집을 전매를 하고 남은 돈은 임차인에게 먼저 변제를 하는 제도가 있기 때문에  많은 사람들이 선호를 하는바 전세 보증금이 치솟고 있습니다.  이러한  전세 수요 때문에 과거 주택 싯가의  40-60프로가  70-80프로로 상승을 했으며 어느 임대인들은 90프로를 요구를 하는 경우도 있다고 합니다.  이럴 경우  후에 임대인이 재정적인 불안에 처해 있을 경우 변제를 받을수 있는  안전 장치가 그만큼  줄어들게 되는 경우도 생기게 됩니다.

 

이러한 전세 대란으로  임대인들은 새로운 방식을 생각을 하게 됩니다.

과도한 전세 보증금을  임차인이  계액을 다하고 나갈 경우  일시에 돌려 주어야 하는 대신  보증금을 낮게 책정을 하고 대신 월세로 전환을 하는 경우가 많아져  한국 주택 제도의 많은 부분을 차지를 했었던 전세 제도가  월세 제도로 방향을 전환을  하고 있다 합니다.  그러나 문제는  임대인이 전세를 월세로 전환을 할 경우 기존 임차인이 거부, 이사를 가겠다고 하면    전세 보증금을 일시에 돌려 주어야 하므로 임대인측으로 볼때 새로운 딜레마에  빠지는 경우가 있다고 합니다. 한국 은행 통계에 의하면  전세를 놓은 임대인은  약  370만명이며 이중 10프로인  37만명의 임대인들이  전세 보증금을  돌려 줄수 없는  재정적으로 열악한 환경에 처해있다고  이야기를 합니다.

 

과거 주택 제도의  한 부분을 차지했었던  한국의 전세 제도가 새로운 전기를  맞이하고 있다고 이야기를 합니다. 위의 내용은  근래 한국에서 벌어지는 전세대란으로  하루가 다르게 올라가는  전세 보증금이  사회 문제화 되고 있는 것을 미 주류 방송인 NBC가 취재를 한 내용입니다.  미주 한인의 대부분은  전세 제도가 무엇인지를 다 알고 계시는 내용입니다만  필자는 한국의 주택 제도가 미 주류 방송에서  취재 그리고  방송을 함으로써   아파트나 주택을 임대를 하는 미 주택 업자가 이 내용을 보고  미 주택 사업에도 접목을 하지 않을까? 하는 나름 생각을 가져보기도 합니다.



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2016/11/14 - [생생 미국이야기!!] - 실리콘 밸리 소프트 엔지니어들의 대탈주기??




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