미국은 여름 방학이 시작을 하면서 혹은 겨울이 지나고 봄에 접어들면 주택 경기가 스물스물 일어나기 시작을 합니다. 불경기라 하더라도 이런 움직임을 잠시나마 볼수가 있는데 그 이유는 아이들이 학교를 가는 시점이라 자녀들의 학교 문제로 이사를 심가하게 고려하는 부모들이 움직이기 때문에 그렇다고 본다 합니다. 물론 한국도 같은 형태를 보이긴 하지만 한국의 주택 경기, 아니  아파트 경기는 시도때도 없이 요동을 치는 아주 비정상적인 구조를 가지고 있는 나라라 해도 과언이 아닙니다. 특히 학군이 좋은  대치동 이나 서초구와 같은  경쟁력이 있는 고등학교가 있는 학군의 아파트는 없어서 못찿을 정도로 인기 입니다. 그러다보니  아파트  전매가는 천정부지로 치솟는데요, 그래도  자녀의  교육을 위해서는  무엇이던지 해야 한다는  우리 부모님들의 교육열 때문에  오늘의 눈부신 경제 성장이 있지 않나 생각을 하지만 그에 반해 있는자와 없는자들간의  괴리가 점점 심해지기도 합니다. 강북에서 살던 아파트를 팔아도  강남에 위치한 일류 학군에 있는 아파트 전세금도 못된다는  사실은  듣는 이로 하여금 박탈감을 주기에 충분한 내용이기도 합니다.

 

바로 한국의 전세 제도 입니다!!

한국의 전세 제도는 여러분도 잘 아시는 내용이라 더이상의 부연 설명이 필요치  않을거 같습니다만 아파트 매매가나 일반 단독 주택가격등 여러가지의 외적인 요인으로  가파른 상승세를 보이고  근래 다주택을 가진  집주인들에게  세금 부과를  추진을 하다  집주인들의 강력한 항의로 다시 원점으로 돌아가는  그런 혜프닝도 보이는바  갑의 막강함은 유권자의 

표를 무시 못하는 정치권에게도  통하는 모양입니다.

 

그런데 근래 미국 주류 방송인 NBC에서  서울에 있는 아파트의 전세 제도에 대해서 심층 취재를 한 내용이 있어 필자는  그 내용을  우리 미주 한인과 본국에 계신 우리 한국분들과 함께 하려고 합니다. 그 이유는 미국은 한국과 같은  전세 제도가 없기 때문에 근래 미국도 주택가의 고공 행진으로 경제적인 영유가 되지 못하는 미국인들이 월세 즉 rent를 살다보니 이 렌트비가 나날이 상승해 한달 벌어서 월세를 내고나면 아무것도 남지 않는 아주 비정상적인 모습을 보이는바, 집주택을 구입을 하던  아님 월세를 살던  주택으로 나가는  비용이  소득의 1/3 이상이 지출이 되는 바  한국의 전세 제도가 미국에 존재를 한다면  많은 비용을 절약을 하고  저축을 할수있는  그런 생각을 가진 한인들이 많을거라 생각을 합니다.


그래서 필자는 미 주류 방송이 한국의 전세 제도를 취재하여  미국인들에게 소개를 하는 내용이  무척 바람직 하다고 생각을 합니다.  그 이유는 한국의 전세 제도는  단점도 있지만 분명 장점도 있다고 생각을 하고   그러한  장단점을  미 언론을 통해 나감으로써   그러한 전세 제도도 미국에 접목을 시키려는  움직임이 있지 않겠냐? 하는 필자의 조그마한 생각이  있기 때문입니다.  물론  미국 문화 측면에서 볼때 현실적이지 않을수도  있습니다만 그래도 미국인들이 읽고 시청을 하는 미 주류 언론인 NBC에서  방송함으로써  많은 미국인들이 한국의 전세 제도를 생각하지 않을까 생각해 세입자들을 위한 새로운 주택 임대 구조를 만들지 않을까? 하는 세입자를 위한 새로운 경제 구조를 만들지 않을까? 하는 생각이 있기 때문입니다.


아래의 내용은 그런 한국의 전세 제도를 어떤 시선으로 미국 언론들이 바라보는지를 자세하게 묘사한 내용입니다!!





위의 화보는 다가구 주택이 밀집해 있는 서울의 어느 지역을 찍은 모습입니다! 그런데 미세 먼지가 있어서인지 무척 뿌옇습니다!!





29만불 현금이 있으면 매월 내는 월세도 내지 않습니다!!(나날이 변하는 전세금 29만불! 지금은 더많은 전세금이 필요할수도 있습니다!!)

 

이 내용이 바로  서울 아파트의 전세 제도를 완곡하게  소개를 한 NBC 방송의 기사 제목입니다!!

세계 그 어느 나라에서도  서울과 같은 전세 제도를 운용을 하는  나라는 없습니다. 임차인(renter)은 거금을 임대인(landlord)에게  자기가 거주하는 기간만큼 맡기고 월세 없이 거주를 하는 제도인 전세라는  형태입니다.( 영어로는 key money라고 합니다. 소위 엘에이 자바 시장에서 이야기 하는 키머니와 어떻게 다른지 필자는 잘 모르겠습니다. )

예를 들어 임대인에게 일정 기간 동안  거주를 하는 조건으로 ( 1년 혹은 2년 )  많은 돈을  지불을 하고  거주 기간이 끝나면 지불을 했던 돈을 100프로 찿아서 나가는  제도이며  더 살고 싶으면  임대인과 협상을 하여  전세 보증금을  올려주고 더 거주를 할수 있습니다. ( 이때 임차인은 lender가 되고  임대인은 borrower가 되는 것이고  주택은  임차인이 거주를 하는 동안  임차인에게 저당권 설정이 되는 겁니다. ( 미국의 시선으로 표현을 했습니다. ) 이 내용을 취재한 NBC 기자의  표현을 빌리자면 한국의 전세 제도는 수백년을 통해서 내려온  제도라 표현을 했습니다. 

 

한국의 경제 발전 시초가 되었던 6, 70년대에 한국의 전세 제도는  경제 성장,  도시 발전과 맞물려 많은 장 단점을  동시에 양산을 해냈다고  이야기를 합니다. 한국의 전세 제도를 연구한  프린스턴 대학의 경제학 교수는 한국의 전세 제도는  거주 제도의 한 부분으로 자리를 잡았지만  전세 사기라는 또다른 문제점도 만들었다고  이야기를 했지만 반면 한국의 전세 제도는  한국의 경제 성장을 촉진을 하는  비밀 무기와 같은 존재라고도 부정적인면과 긍정적인 면을 동시에 설명을 한겁니다. 1960년부터  1990년대의 은행 이자는 무척 높은 편이어서  시중의 많은 돈이 은행으로 흘러 들어갔었습니다.

 

허나 1990년 초에 한국의 IMF 사태는 일시에 한국의 금융 제도를 흔들어 놓았고 고금리를 표방을 하던 은행 이자는 떨어지게 됩니다. 그런 이후 한국 가정의 가계 저축은  떨어지게 됩니다. 2012년을 기점으로 한국의 가계 부채는  급격하게 상승을 합니다. 한 가구당 가계 부채는  소득에 비해 163프로를 상회를  합니다.  ( 같은 OECD국가의 평균은 135프로 입니다. ) 이런 상황이 벌어지다 보니 어떤 일이 일어나게  됐을까요?? 세계 은행의 통계에 의하면 1998년부터 2011년 사이에 가계 부채는 매년 13프로씩 상승을 하게 됩니다. 이런 상황이 계속되다 보니  돈을 빌리기가  전보다 수월해져 은행에 돈을 예치를 하는 것보다   전세라는  주택 구조로  돈이 몰리게 되는 현상이 일어나게 된겁니다.

 

스위스의 BIS 최고 경제 수석은  이렇게 표현을 합니다. 만약 전세 보증금이 없는 사람들이 은행에 가서 전세 보증금을 빌려  전세를 얻는  과거에 보니 못했던 기현상이 일어나게 된겁니다 라고 이야기를 합니다.  이러한 일들이 실제로 벌어지고 있다고  이야기를 덧붙힙니다. 33세의 소프트 엔지니어인 박XX씨는 영등포구에 위치한 방 3개짜리의 아파트를  전세로 얻기 위해 은행에서 전세 보증금을  얻었습니다.  현재 은행 이자는 무척 낮아 현재 그가 내는 은행 이자는   그가 그런 아파트를 월세로 얻는다면 월세의 25프로 정도면 충분하게 감당이 되는  이자이기 때문에  월세보단 전세가 무척 유리하다고 생각을 하기 때문입니다. 그러면서 박XX씨는 이렇게 이야기 합니다. " 은행 이자가 싸기 때문에 많은 사람들이  전세를 선호를 한다고..."

 

그러나 모든 사람들이 박XX씨 처럼  전세 보증금을 은행으로 부터 손쉽게 빌릴수 있는게  아닙니다! 박XX씨는  탄탄한 직장과 안정된  수입이 있기 때문에 가능한겁니다. ( 현재 그는 광고 업체에서 일을 하고 있으나  근무처를 밝히기를 거절을 했습니다. )  현재의 전세 제도는 임차인에게 유리하다보니  많은 수요가 따르게 되고  이와 동시에 전세 보증금의 상승으로 이어지게 된겁니다. 그렇다고 전세 제도가 완전히 안전한 제도는 아닙니다!! 어떤 경우에는 전세 보증금을 돌려 받지 못하는 경우도 있으며 이러한 문제 때문에  임차인을 보호하는 차원에서  임대인이  파산을 할 경우 전세금을 돌려 받지 못하므로 저당권을 설정한 채권자가 집을 전매를 하면 임차인에게 번저 전세 보증금을 변제 하는 법적인 보호 장치를  마련을 하고 있습니다.

 

보통 전세 보증금은 싯가의 40-60프로를 요구를 하고 있습니다. 만약 임대인이 지불 불능 상태로 빠지게 되면  저당권을  설치한 채권단이  집을 전매를 하고 남은 돈은 임차인에게 먼저 변제를 하는 제도가 있기 때문에  많은 사람들이 선호를 하는바 전세 보증금이 치솟고 있습니다.  이러한  전세 수요 때문에 과거 주택 싯가의  40-60프로가  70-80프로로 상승을 했으며 어느 임대인들은 90프로를 요구를 하는 경우도 있다고 합니다.  이럴 경우  후에 임대인이 재정적인 불안에 처해 있을 경우 변제를 받을수 있는  안전 장치가 그만큼  줄어들게 되는 경우도 생기게 됩니다.

 

이러한 전세 대란으로  임대인들은 새로운 방식을 생각을 하게 됩니다.

과도한 전세 보증금을  임차인이  계액을 다하고 나갈 경우  일시에 돌려 주어야 하는 대신  보증금을 낮게 책정을 하고 대신 월세로 전환을 하는 경우가 많아져  한국 주택 제도의 많은 부분을 차지를 했었던 전세 제도가  월세 제도로 방향을 전환을  하고 있다 합니다.  그러나 문제는  임대인이 전세를 월세로 전환을 할 경우 기존 임차인이 거부, 이사를 가겠다고 하면    전세 보증금을 일시에 돌려 주어야 하므로 임대인측으로 볼때 새로운 딜레마에  빠지는 경우가 있다고 합니다. 한국 은행 통계에 의하면  전세를 놓은 임대인은  약  370만명이며 이중 10프로인  37만명의 임대인들이  전세 보증금을  돌려 줄수 없는  재정적으로 열악한 환경에 처해있다고  이야기를 합니다.

 

과거 주택 제도의  한 부분을 차지했었던  한국의 전세 제도가 새로운 전기를  맞이하고 있다고 이야기를 합니다. 위의 내용은  근래 한국에서 벌어지는 전세대란으로  하루가 다르게 올라가는  전세 보증금이  사회 문제화 되고 있는 것을 미 주류 방송인 NBC가 취재를 한 내용입니다.  미주 한인의 대부분은  전세 제도가 무엇인지를 다 알고 계시는 내용입니다만  필자는 한국의 주택 제도가 미 주류 방송에서  취재 그리고  방송을 함으로써   아파트나 주택을 임대를 하는 미 주택 업자가 이 내용을 보고  미 주택 사업에도 접목을 하지 않을까? 하는 나름 생각을 가져보기도 합니다.



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2016/11/14 - [생생 미국이야기!!] - 실리콘 밸리 소프트 엔지니어들의 대탈주기??




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Posted by Pathfinder LiveUS

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