한때 미국에 부동산 열풍 아니 광풍(?)이 몰아쳤었을때  부동산 에이전트의 인기는 하늘을 찔렀고 그런 인기에 힘을 입어 너도나도 부동산 에이전트 라이센스를 취득을 하려고 혈안(?)이 되었던 적이 있었습니다. 또한 1가구 2주택 바람이 불어 자신이 거주를 하는 주택의 시가를 담보로 담보 대출을 얻어 두번째 주택을 구입, 임대를 하면 임대 수익으로 모게지 페이를 할수가 있고 그렇게 장기간 운영을 하다보면 후에 은퇴 자산으로 만들수 있다고 하는 확인이 되지 않았던 분위기가 팽배했었던 시절이 있었습니다.

그런데 이런 헛소문(?) 이 팽배를 했었는데 대부분의 이야기 출처는 일부 지각(?)없는 부동산 에이전트들이 바이어나 주택 소유주들에게 자신의 매물 확보 차원에서 혹은 주택 매입의 경험이 전혀 없었던 바이어들에게 빠르게 판매를 할 목적으로 자행(?)이 되었던 겁니다. 물론 분위기를 빠르게 감지를 한 셀러나 바이어들은 빠른 매매를 통해 한몫(?) 단단히 챙겼지만 부동산 광풍의 상투 끝을 잡았던 선량한(?) 바이어들은 두번째 주택은 물론 자신이 거주하는 첫번째 주택마저 날리는 차압으 수순을 밟아야 하는 아픔을 경험을 했었습니다.

특히 한인 많이 거주를 하는 대도시를 주면으로 아니 군소 도시라 하더라도 한인을 상대로 하는 한인 부동산 에이전트들은 많이 생겨나고 있습니다.
이러한 한인 에이전트들에게 자신의 주택 매매를 맡기는 이유중의 첫번째는 동족이라, 아니 영어가 그리 많이 필요치 않고 알아서 해주겠지! 하는 무언의 안도감 때문에 그리 하는 경우가 대부분 입니다. 그러나 문제는 그들의 마음이 주택을 매매하려는 당사자들의 마음과 같지 않다는 겁니다.
대도시를 주변으로 활동을 하는 일부 부동산 에이전트들은 서식의 내용조차도 제대로 파악치 못하는 에이전트들도 있고 적시에 결정을 해야하는 관계서류 조차도 그냥 넘겨 일을 그르치게 하는 일도 비일비재 합니다.

주택을 매매를 할때 능력이 있고 성실하고 서류의 정확성을 정확하게 파악을 하고 바이어나 셀러에게 적시에 고지를 해주어야 하는 능력이 있는 에이전트 선정이 최고 우선 수위로 두어야 하나, 그보다 더 중요한 것은 자신이 거주하는 주택 혹은 자신이 매입을 하고자 하는 주택의 가치를 스스로 파악을 하는 일입니다.  그래서 아래에 기술을 하고자 하는 내용은 주택을 사고 팔려는 당사자가 지신이 팔고 아니 구입하고자 하는 주택의  가치를 어떻게 파악을 하느냐에 대한 이야기로 현업에 종사하는 미 주류 부동산 에이전트들의 의견을 집약을 해 묘사를 했습니다!!

많은 사람들의 경험으로 비추어 보건데 " 당신의 주택을 빠르게 그리고 최고가로 팔아 주겠습니다!!"  혹은  " 걱정하지 마시고 저한테 맏겨 주세요!! 모든 것을 제가 알아서 해드리겠습니다!!" 라고 이야기 하는 에이전트는 십중팔구  그렇지 못하다는 것을 아셔야 하고 주택을 사고파는 당사자가 주체가 되어야 하지 에이전트가 주가 되어서 마냥 내버려 두었다간 후에 길에서 만나도 인사조차 나누지 않는 견원지간이 되는 관계가 되는 겁니다. 





1. 똑똑한 주택 감정사로 하여금 최고의 가치를 내게 하는 주택 감정은 필수!!

주택을 매매하기 전에 제일 먼저 해야 하는 일은 바로 자신의 주택 감정을 하는 일입니다. 이때 집안에서 퀴퀴한 냄새가 나거나 담배 냄새 또한 김치 냄새등 그런 냄새가 심하게 나게 되면 일단 부정적인 요소로 작용을 한다는 이야기가 있습니다. 바로 주택 감정사들의 이야기 입니다.

2. 자신의 주택을 영상으로 기록 많은 이들에게 보여야 합니다!!
자신의 주택을 빨리 팔고자 하는 마음은 모든 셀러들의 마음입니다. 부동산 에이전트들에게 너무 의존을 해서는 안됩니다. 그들은 단지 중간 매개체 일뿐 입니다.
자신의 에이전트가 영상으로 만들어진 홍보 매체를 이용을 하는지 다그쳐야 합니다.

3. 무엇이 주택 가격을 최대로 할수 있는지를 파악!!
주택을 개조하거나 보수하는 일도 무척 중요한 내용입니다. 그러나 어느 곳을 개 보수를 하느냐에 따라 돌아오는 가치가 달라집니다. 다락방 개수는 자신이 투자한 근액의 93프로, 지하실은 90프로, 무엌은 90프로 등등 입니다.

4. 부동산 에이전트에게 자신의 주택의 강점을 이야기토록 요구!!
자신의 주택을 사고자 하는 바이어들은 주택 내부의 모습을 보고 결정을 하는 경우가 믾지만 자신의 주택 환경, 학군등 어필을 할수있는 내용을 홍보 뭄ㄴ구에 삽입토록 요구를 하십시요.

5. 주택 담보 대출의 금액을 주택 매매가와 연관시키지 마십시요!!
일단 주택 담보 대출금은 생각치 마시고 최고의 주택 매매가로 받을수 있도록 정진을 해야 합니다.

6. 자신의 주택을 재산 상속의 일환으로 정리, 세금을 경감토록 해야 합니다!!
자신이 소유한 2채의 주택을 상속세 없이 상속을 시킬수가 있습니다. 혹은 자신이 거주를 하면서 자녀들에게 상속이 가능합니다. 보통 10년 거주가 일반적인 기간인데, 40년까지 하는 경우도 있습니다. 이런 기간 이후 주택을 상속한 자녀에게 월세를 지불하는 형식으로 하면 됩니다. 이때 자녀가 집주인이 되는거고 자신은 세입자의 개념으로 생각을 하면 됩니다.

7. 주택 매매시 경매도 빠르게 매매하는 방법중의 하나입니다!!
최고의 입지 조건으로 무장을 한 자신의 주택이 있다면 에이전트를 통하지 않고 경매를 통해 최고의 가격을 받을수 있는 방법도 있습니다. 수요가 공급을 추월을 하는 부동산 시장에는 이런 방법도 생각을 해볼수 있습니다.

8. 다른 도시에 주택을 소유를 하고 있다면 주택 가격의 차이를 계산을 해야 합니다!!
예를 들어 같은 소득으로 두개의 주택을 서로 다른 도시에서 소유를 하고 있다면 같은 가격으로 주택을 전매하기란 쉬운 일이 아닙니다. 한쪽은 많이 받고 한쪽은 적게 받을수도 있게 되는 겁니다. 서로 상쇄를 하는 방법으로 세금을 줄여야 합니다.

9. 거주 목적이 아닌 투자 목적이라면?
소위 말하는 턴키 베이스 식으로 생각을 하는 것도 유리합니다. 만약 주택 구입후 짧은 시간에 주택 가격이 오를 것이라 생각을 한다면  주택 구입후,  월세로 전환을 하는 겁니다. 이때 주택을 담당을 하는 업체에 맡기는 것이 좋습니다.

10. 자신이 거주하는 주택은 투자용이 아닙니다!!
주택은 등락을 거듭하게 됩니다.  그런데 자신이 거주하는 주택의 개념을 투자로 생각을 해 주택 가격의 등락에 몹시 민감한 분들이 있습니다. 자신이 거주하는 주택은 쾌적한 삶을 위한 도구이지 투자의 개념이 아닙니다. 많은 이민자들이 이런 면에서 혼동을 하시는거 같습니다.

11. 주택 담보 대출이나 라인 오브 크레딧은 결코 싸지가 않습니다!!
연방 금리를 올리겠다는 이야기가 여러번 나왔지만 아직은 움직임이 없습니다. 허나 주택 담보 대출이나 라인 오브 크레딧이 필요하시면 지금이 적기입니다.
허나 사용시 많은 책임감을 가지고 사용을 하셔야 합니다. 많은 분들이 자신이 거주를 하는 주택의 가격이 많이 올랐다고 부자가 되었다는 생각을 하시게 되어 담보 대출이나 라인 오브 크레딧을 사용하시는 분들이 있는데  여러번 생각을 하셔야 합니다.

12. 15년 모게지는 30년 모게지 보다 많이 내는게 아닙니다!!
짧은 기간의 변제이니 30년 모게지 페이먼트 보다 많을 것이라 지레 겁을 먹는 경우가 있는데 실상은 그렇지가 않습니다.



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2014/08/14 - [생생 미국이야기!!] - 재산세 때문에 집을 파는 뉴저지 시장(mayor)!!




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Posted by Pathfinder LiveUS

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