물론  크레딧이 아주 좋아야 한다는 전제하에 위에 있는 제목처럼 다운 페이가 거의 없이 주택을 구입을 하는 우리에게 무척 생소한 프로그램을 소개하고자 합니다. 대학을 졸업을 하고 선남선녀가 만나 사랑을 하고 결혼을 해 그들의 보금자리인 주택을 마련하고자 하는 열망은  모든 분들의 선망의 대상입니다. 그러나 갓 대학을 졸업을 하고 직장을 잡아도 페이먼트로 얼굴진  미국 사회에서 현금을 모으기란 그리 쉬운 일이 아닙니다.

더우기 갑자기 차가 고장으로 repair shop에 한번 들어가면 엄청 많은 금액을 지불해야 하다보니 통장에 돈이 모이기란 그리 쉬운 일이 아닙니다.  그러니 주택을 구입시 들어가야 하는 다운 페이를 마련한다는 것은 언감생심 입니다.


물론 위에 있는 제목처럼 다운 페이 없이 주택을 살수 있다!@! 라는 이야기는 귀에 못이 박히도록  에이전트,융자 업자들의 광고나 선전에서 들었습니다. 그러나 막상 그들과 혹은 은행 관계자와 이야기를 하다보면 이건 이래서 안되고!! 저건 저래서 안되고!!  설사 다운 페이를 한다해도  좋은 이자를 받기 위해서 다운 페이를 더 해야한다!!  라는 말을 듣기 일쑤입니다.


그런데 다운 페이가 거의 없이 주택을 구입할수 있다는  그런 도움을 주는 프로그램이 있기에  본 포스팅에서는 미래의 주택 구입자 혹은 지금 당장 다운 페이 없이 주택을 구입하고자 하시는 분들에게 도움을 주고자 주류 정보를 토대로 나름 기술을 했습니다!!












만약  여러분이 3프로 미만의 다운 페이를 가지고 주택을 구입할수 있다면 에이!!  그런게 어딨어? 라고 하시던가? 혹은 그걸 나도 알고 있어!!  라고 이야기를 하실 겁니까??  후자보다 전자가 무척 많을 겁니다. 왜냐하면  다운 페이 없이 집을 살수 있다는 이야기는 광고나 동종 업체의 관계자로 부터 수천번 들었었으니까요. 그런데 우리가 모르는 이런 프로그램이 약 2000여 가지 이상이 된다고 하며 그렇게 해서 집을 사도 클로징 비용이 걱정이 되어 그것도 힘들다! 라고 이야기를 하시는 분들을 위해 그런 비용 조차도 줄여주는 그런 프로그램이 있는데 안타깝게도 이런 내용을 바이어는 물론 동종 업계의 전문가가 라고 자처하는 양반도 모르는 경우가 허다하다 합니다.


캘리포니아 어바인에 사무실이 있는 RealtyTrac 혹은 애틀란타에서 부동산 에이전트를 하는 어느 회사는 그런 프로그램이 현재 약 2300여개가 있다고 이야기를 하는데  그런데 그런 프로그램을 사용을 하는데는  소득이나 집 가격의 제한이 있다고 합니다. 예를 들어 바이어의 소득은 연 104000불 그리고 집 가격은 823000불에 제한을 둔다고 합니다. 그들의 이야기로는 만약 이런 제한 조항을 따른다면  미국에 있는 780만채의 주택과 콘도의 86프로는 이런 캐터고리에 들어간다고 합니다. 그렇지만 이런 편차도 지역에 따라 차등을 보이고 있는데 뉴욕이나 SF인 경우는  겨우 30프로 미만이 포함이 되고 미시간 주에 있는 웨인 카운티 같은 경우는 94프로에 포함이 된다고 합니다.


이렇게 비교를 하면  군인이나 군인 제대자들에게 혜택을 주는 VA Loan가 아니냐? 라고  이야기 하시는 분들이 많은데 RealtyTrac의 다렌 블롬퀴스트에 의하면  에이전트나 융자 업자가 조금만 신경을 쓰면 이런 좋은 조건의 융자 프로그램이 있는데왜? 소개를 안하는지 궁금하다고  이야기를 합니다. ( 결국 이런 프로그램은 소위 말하는 이러한 프로그램은 여러 경로를 통해서   Loan fee가 거의 없기 때문이 아니겠느냐? 라는 조심스런 견해도 내놓습니다. )


2차 융자의 이율 조정!!

이런 프로그램을 운영을 하는 기관은 여러분이 거주하는 시, 카운티, 지방 주택 관리국, 혹은 여러분이 근무하는 고용주에 의해서 만들어지기도 합니다.  예를 들어 Community Seconds와 같은  프로그램은 클로징 코스트를 줄이기 위해 적거나  혹은 무이자로 1차 융자로 대출을 해주고 매년 재정적으로 어려운 세대주나  급작스런 경우를 당한  세대주에게 모게지 변제를 연기를 시켜 주기도 합니다. (1차 융자보다 높은 이율을 가진 2차 융자로 어려움을 겪는 경우도 일부 포함) 또 다른 예는 Mortgage Credit Certificates 같은 경우는  모게지를 변제를 하는 기간동안 매년 2000불의 텍스 크레딧을 주며 포클로저에 직면한 이들에게 모게지 회사로 부터 시달림을 당하는 세대주에게 활력을 불어 넣는 그런 프로그램도  있다고 합니다.

REaltyTrac의 설명에 의하면 이러한 프로그램을 이용을 할 경우는  평균 11565불의 다운페이먼트 지원을 받는다 합니다. 예를 들어서 만약 25만불의 주택을 3프로의 다운페이를 지불하고  구입을 한다면 다운페이는 7500불 정도가 됩니다. 거기다가 클로즈 비용을 이야기 하는 여러가지 비용을 추가를 하게 되면 약 13000불이 들어가게 됩니다. 그러나 이런 프로그램을 이용을 하면 클로징 비용을 약 200불로 줄일수 있다고 합니다.


주류 부동산 전문가들은  이러한 프로그램을 실시하는 이유는  부동산 활성화를 통해 경기 진작을 고양하고  특히 젊은층들이 다운페이가 없어 주택을 구입치 못한 경우가 빈번하여  정부 차원에서 실시하는 그런 프로그램이라고 합니다. 작년 말 Federal Housing Finance Agency는 훼니메나 후레디 맥에 행정 명령을 발동을 하여  최소한 5프로의 다운페이 정책을 3프로로 낮출것을 지시를 했다고 합니다.


또한 RealtyTrac의 보고서에 의하면  평군 소득 54417불을 버는 가장이 주택을 구입하기 위해 20프로의 다운 페이를 만드려면 약 12년을 모아야 겨우 20프로의 다운페이를 만들수가 있다고  하는데 이 통계는  자신의 소득에 50 프로를 저축을 한다고 가정을 할때 추산되는 숫자라 합니다. 만약 이런 가정이 3프로 다운페이 정책을  제공을 한다면 2년 후에 다운페이를 마련해 주택 구입에 나설수 잇는 여력이 되는  프로그램이기도 하다고 이야기를 바니다.


그런데 문제는  이러한 적절한 프로그램을 융자 업자나  부동산 에이전트들이  모른다는데에 있다고  RealtyTrac 관계자는 이야기를 하면서 미국 성인의 70프로는 이런 프로그램 자체도 모른다는 안타까운 이야기를 비치고 있습니다. 현재 이런 프로그램이 잠을 자고 있으며 사장이 되고 있는데 발빠르게 변하는  주택 융자 시장에 에이전트들이 빠르게 대응치 못하는 것을 이야기를 하고 있으며  또다른 문제는 집을 파는 셀러들이 3프로 다운페이 프로그램을 이용하는 바이어 보단 20프로 다운 페이 혹은 현금으로 집을 사는 바이어를 더 선호를 해 경쟁에서 뒤쳐지는 양상을 보이는바 시중에 주택 건설을 토해 더 많은 주택을 공급을 해야 한다고 이야기를 합니다.


우리 주위엔 주류 사회에서 벌어지는 이런 양질의 프로그램이 많이 있음을 알지를 못합니다!!

더우기 미국은 지방 정부 중심의 제도를 가지고 있는 나라라  주정부, 시정부 그리고 더나아가  카운티 정부가 추진하는 정책이 다 같을수는 없습니다. 그래서 집을 구입을 할때  부동산 에이전트나 융자 업자의 말에 귀를 기울이고 그런가 보다! 라고 생각을 하게 되는 겁니다.  그러나 위에서 보신 바와 같이  에이전트나 융자 업자들의 대부분은 이러한 바이어에게 도움이 되는 실질적인 내용을 모르는 경우가 다분합니다.  그러니 이런 지식에 문외한인 바이어들은 오죽 하겠습니까?? 비록 주택을 구입을 할때  에이전트나 융자 업자에게 도움을 요청하지만 결국 마지막 결정은 바이어인 본인이 하는 겁니다. 만약 주택을 구입을 한다면 100프로 이들에게 의존치 말고 스스로 공부를 하십시요!! 먼저 주택 예정 지역에 Low Down Payment Resource Eligibility를 써치를 하시면 원하는 해당 지역의 모게지 프로그램이 나올 겁니다.




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2015/10/22 - [생생 미국이야기!!] - Google에 근무하는 그 청년이 트럭에서 거주하는 이유!!



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보통 주택을 구입을 하면 모게지를 다 갚을때 까지 평균 3-4번을  이사를 다닌다 합니다.  그 첫번째 이유는 신혼때 집을 사고 아이를 낳으면 방이  더 필요하고 아이들이 놀수있는 뒷마당이 필요하고, 혹은 아이들의 학교 문제로 이사를 하는 경우, 그리고 직장 때문에 옮기는 경우등 여러가지 사정이 있게 됩니다. 그러다 아이들이 다 커서 대학을 가고 두 부부만이 덩그러니 남아 큰 집이 더이상 필요없게 되자 또 규모가 작은 집으로 이사를 합니다. 이렇듯 여러번 이사를 혹은 우여곡절을 겪은 후에 모게지의 완납이라는 대장정에 종지부를 찍게 됩니다,.


대부분 이런 종지부를 찍게 되면 나이는 대부분 은퇴해야 할 나이에 접게 되고 은퇴를 하게 되어서 많이 모아둔 은퇴 연금이 있다면 별 문제가 없겠으나 정부에서 나오는 사회보장 연금으로만 생활을 한다면 삶의 질은 현저하게 하락이 되고 맙니다. 많은 은퇴자들이 은퇴후 그들의 삶의 질은 과거 그들이 누렸었던 삶의 질과는 현격하게 차이가 난다고 이야기를 합니다. 당연 소득이 없으므로  삶의 질이 떨어지겠으나 이것 또한 절약에 절약을 거듭하면  두 노부부가 살지 못할 이유는 없다고 봅니다.


그러나 매년 내야하는 재산세가 그들의 발목을 잡는다면 비록 모게지는 완납을 했지만 재산세라는 복병이 눈앞에 상존해 오히려 애물 단지로 변하는 경우가 있다고 합니다.  근래 미국 은퇴자를 중심으로  번지는 재산세 미납으로 차압으로 이어지는 경우가 빈번해 사회적인 문제가 되는 비율이 점점 증가를 한다고 합니다.


그래서 본 포스팅에서는 이러한 문제는 자세하게 기술을 해 차후에 은퇴를 목전에 두고 계신 분들의 주의를 요망하는 차원에서  만약 재산세를  내지 못할 경우 혹은 재산세를 줄이는 방법등에 대해서 어떻게 해야 하는가? 에 대해 미국 은퇴자를 중심으로 이루어지는 이야기를 펼쳐  볼까 합니다.










이 내용을 보시는 여러분들은 어디에 사시는 곳에 관계없이  주택을 소유를 하시면 재산세라는 것을 내시게 됩니다.

그러나 그 재산세는 일률적으로 책정이 되는게 아니라 지역에 따라 차등이 있다는 것을 잘 아시리라 믿습니다. 그래서 오늘은 은퇴를 하신 분들 사이에서 회자되는 비싼 재산세로 재정적인 어려움에 봉착된 미국 은퇴자들을 예를 들어 설명을 하고 향후 대책을 나름 기술코자 합니다.


예를 들어 미국 플로리다 주에 거주하는 어느 미국인, 호수 위에 자리잡은 2200스퀘어 피트 주택의 재산세는 일년에 9000불, 그에 반해 나의 부모가 거주하는 애틀란타의 한적한 교외의 재산세는 일년에 고작 1000불에 지나지 않습니다. 그러나 여러분들이 어디에 사시던간에  매년 내는 재산세 통지서를 받게 되면  항상 불공정하다!!  라고 생각을 하실 겁니다.


아래의 내용은  어느 미국인이 신문에 올린 재산세에 대한 자신의 의견을 피력한 내용입니다.


저는 Keya라는 사람 입니다!!  왜? 재산세 인상에 대해 알고 계시는지요?  저는 이 재산세 때문에 너무 골머리가 아픕니다!! 현재 저는 재산세 조정으로 정신이 없습니다!!  시에서 요구하는 모든 서류를 제출을 했는데도 저는 막다른 골목에 다다른 기분입니다!! 저는 두번을 이사를 하면서 아리조나와 오하이오에서 재산세 조정을 신청, 두번 다 성공을 했었습니다!!


위에 언급된 미국인의 경우를 보면 우여곡절 띁에 재산세 조정 성공을 했었지만 그녀가 받은 스트레스는 실로 엄청난 것이었습니다. 현재 National Taxpayers Union에 의하면 30-60프로에 해당하는 주택 소유주들의 주택의 가치가 과잉 책정이 되었으며 이중 5프로에 해당하는 소유주들만이 이의를 제기하고 있다고 이야기를 합니다. 만약 이글을 읽는 여러분들이  자신이 소유한 주택의 재산세가 과다 책정이 되었다 생각을 하면 이의 신청도 고려할만 내용이라고 생각을 합니다. 아래에 소개되는 내용은 그러한 이의 신청을 결심을 하셨다면  이런 순서대로 진행을 하면 수백 달러 혹은 수천 달러를 절약을 하실수 있습니다.  진행 과정이요??  그리 어렵게 생각하실 필요는 없습니다!!



1. 재산세 책정 규정을 먼저 이해를 하셔야 합니다!!

재산세 책정은 컴퓨터가 일괄적으로 책정을 합니다. 물론 거주지에 따라 다르겠지만  먼저 자신의 주택가를 확실하게 감정을 합니다. 자신이 받아 본 재산세 통지서를 보면 과다 책정이 되었다고 대부분  생각을 합니다. 이때 재산세 책정 관리 부서를 확인, 접촉을 시도를 합니다. 그리고 책정 과정을 확인 합니다. Keya는 지난 2012년  주탹 가격이 폭락한 자신의 지역인 싸우쓰 플로리다의 재산세가 과다 책정이 되었다고 생각을 했었습니다.

2012년 가을까지 내야 했었던  재산세 책정은 2년전의 주택 가격으로 책정된 것을 발견하게 됩니다. 먼저 이의를 제기하기 전에 어디서 어떻게 이런 재산세가 책정이 되었는지  확인을 해야 합니다.  재산세를 관장하는 자신이 속한 카운티의 홈페이지에 가서 자신의 주택이 소속한 지역의 동종 주택 재산세를  확인 합니다. 그런 다음 과다 책정이 되었다고 생각을 하면  카운티 홈페이지에 있는  이의를 신청하는 순서를 잘 확인을 하여야 합니다,. 그런 다음 Deputy Property Appraiser에게 서면으로 이의 신청을 하시고 그런 다음 결과가 나왔지나 아직도 과다 책정이 되었다 생각을 하시면 Value Adjustment Board에  이의 신청을 하고 신청 양식을 제출을 합니다. 수수료는 15불 정도 합니다.


Value Adjustment Board 홈페이지 더보기  http://www.bcpa.net/forms-dl.asp#vab



2. 유리한 방향으로 전개를 해야 합니다.

재산세가 과다 책정이 되었다는 심증만으로는 재산세를 조정을 할수는 없게 됩니다. 그러한 내용을 반증할만한  적절한 증거 서류가 있어야 한다는 것을 잘 아실겁니다.  자신의 주택 크기, 연도, 등등 제공할만한  모든 증거를 취합을 합니다. 또한 담당자가 적절한 규정에 의해 재산세를 책정을 햇는지 확인 합니다. 그리고 동종의 주택 가격과 재산세 내용을  어떻게든 확인을 합니다. 이때 이웃에 있는 주택 가격도 확인 합니다. 예를 들어 카운티가 자신의 주택 가격이 20만불 이라고 책정, 그러나 주택 감정사가 15만불에 지나지 않는다고 해서 이 내용만을 가지고 카운티와 논쟁을 벌인다면 재산세 조정은 물 건너가 버린 형극이 됩니다. 먼저 해당 기관에 전화를 해 재산세 책정 규정을 질문을 한다면 자세하게 가르쳐 줄겁니다. 예를 들어 내가 사는 주택의 대지는 옆에 있는  주택 예상 대지와는 뒷마당에서 차이가 조금 보입니다!!  그런 다음 사진을 찍고 그 내용을  담당자에게 보낸 다음 논쟁을 시작을 합니다.



위의 내용을 보시면 아!! 저런 과정을 내가 어떻게 혼자?? 에이!! 차라리 내고 말지!! 라고 생각을 하시는 분들도 있을줄 압니다. 물론 시간과 정성이 동원되야 하는 부분이지만 그 금액 또한 만만치 않은게 재산세 입니다. 물론 재정적으로 여유가 있는 분들에겐 공허한 메아리로 들릴지 모르지만  공부한다는 마음으로 도전을 해보시는 것도 그리 나쁜 일은 아니라 봅니다. 물론 Real Estate 변호사에게 도움을 요청을 하면  되지만 이 또한 비용의 수반이 되는 문제라  그리 권장할 만한 내용은 아닌거 같습니다.



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2017/12/18 - [생생 미국이야기!!] - 내가 알아야 재산세도 줄일수 있습니다!!




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제목만 봐서는 월세를 저만큼 지불을 하느니 차라리 집을 사는게 낫겠다!!  라고 생각을 하시는 분도 있을 것이고, 동종 업종에 종사를 하시는 분들은 그럼!!  월세는 그냥 없어지는 돈이지만  집을 사서 모게지를 내면 그돈은 저축이 되는거다!!  라고 부추기는 부동산 에이전트도 있을 겁니다. 허나 집을 소유를 하는거나,  렌트를 하는 것은 나름  개인이 처한 경제적인 사항과 그외 직업 사항에 따라 다를수가 있습니다.


현재 미국 주택 경기는 낮은 이자율과 공급이 딸리고 수요가 늘면서 주택 구입 과열 현상, 아니 매물이 모자라 일부 대도시를 중심으로 웃돈 얹어주기가 성행하는 이상 현상도 보이고 있습니다. 그러다보니 주택 가격이 천정부지로 오르자 비록 안정된 직장 그리고 6자리의 소득을 올리는 바이어들의 주택 구입 능력이 점점 상실이 되어 내집 소유가 아닌, 월세로 전전을 하거나 아니면 외곽 지역으로 나가 매일 지옥과 같은 출 퇴근 전쟁을 벌이기도 합니다. 근래 미 주류 언론이 이런 월세에 대한 기사를 집중적으로 보도를 하면서 미국 렌트 산업에 대한 관심이 집중이 되고 더나아가 일부 사회 단체에서는 렌트를 하는 이들의 권익을 보호코자 집주인들의 일방적인 렌트비 상승을 제어하자는 캘리포니아 주민 발의안을 만들어 이번 11월에 있을 중간 선거에 쟁점으로 부각키기도 한겁니다.


그래서 월세를 사는 당사자, 그리고 근래  주택을 구입한 바이어, 주택 매매를 하는 부동산 에이전트, 더나아가 살던 집을 비싼 가격에 팔고 거품이 꺼질때 까지 기다리면서 미 부동산 시장의 추이를 예의 주시하면서 그럼 거품이 꺼질때 주택을 사려는 사람들, 이런  이상 과열 현상을 보이고 있는 미 주택 시장을 면밀하게 지켜보고 있는 미래의 바이어를 등장을 시킨  생동감 있는 내용이 담긴 미 주류 소식을 기술해 볼까 합니다.










렌탈 수요는 급증을 하고 공급이 억제될 것으로 추정이 되는 2015년도의 랜탈 마켓은  많은 세입자로 하여금 주택 구입에 나설게 할것으로 동종 업계는 보고 있다 합니다.  허나 재정적으로 안정이 된 젊은층의 미국인들은 주택을 소유에 대한 끊임없는 유혹을 받고 있고 근래 미 모게지 렌더인 패니메, 프레디맥은 적은 다운 페이먼트와 낮은 이자율로 주택을 구입을 할수있는 프로그램을 발표를 했고 특히 대도시 주변의 렌트의  비용이 점점 상승을 하고 있다고 발표를 했었습니다.


부동산 업체인 Zillow의 통계에 의하면 작년인 2014년은 렌트로 나간 비용이 4400억 달러(2013년 보다 4.9프로 상승) 였고  이것을 월별 숫자로 따지면 기존에 내던 월세보다 약 26불을 더 낸것으로 집계가 되었다 합니다.  물론 도시마다 편차가  있지만 이것보다 더 상승을 한 곳도 잇습니다. 샌프란시스코인 경우는  평균보다 14프로, 덴버는 약 11프로, 그중에서 뉴욕은  상상을 초월할 정도로 많은 렌트비를 지불을 하고 있다 합니다.


부동산 업체인 Zillow에서 근무를 하는 경제 연구원인 스탠 험프리의 연구에 의하면  지난 14년 동안 렌트비의 인상은  봉급 인상의 2배 이상 상승을 했고  2015년은 주택 상승 비율보단 렌트비 지출 비용의 인상이  2배 이상 앞지를 거라고 예측을 했습니다. 이에 워싱턴 D.C 외곽인 메릴랜드에 지난 2주 전에 주택 등기를 마친 제밀리 애크먼은  이젠 더이상 렌트에 대한 잇점이 없어 주택을 구입을 했으며, 싱글인 그녀는 조만간  아빠와 같이 살것이라 이야기 하면서 이제는 더이상 누군가 열심히 일을 해서 부자가 된다는 평범한 진리는 더이상 믿지 않는다고 이야기를 합니다.


그녀의 주택 구입은 이번이 처음이 아닙니다. 32세인 그녀는 주택 구입의 광풍이 불었었던 2007년에 주택을 구입을 했었습니다. (상투 끝을 잡았던 겁니다.)  그리고 2011년에 집을 포클로저 한겁니다. 그 이후 크레딧을 쌓으면서도 그리고 아픈 경험을 했으면서도  주택 소유에 대한 꿈을 버리지 않은 겁니다. 그러면서 하는 이야기는  내 나이 또래는 돈을 모아야 합니다.  모아야 하는  대상은 바로 주택 구입인 겁니다!! 라고

이야기를 하면서 치솟는 렌트비에 대해 이제는 더이상 렌트 사는 것은  잇점이 없다고 강조를 한겁니다.


현재 주택을 구입을 하려는 미국인들은  집주인에게 너무 많은 렌트비를 지급을 하는 겁니다. 그러다 보니 주택 구입에 들어가는 다운페이먼트를 모으기가 쉽지를 않았고 이를 인지한 관계 당국은  렌탈 주택 혹은 아파트 건립을 했었으나 공급이 수요를 따라가지 못해  렌트 인상을 부추기게 된겁니다. 부동산 업체인 Zillow의 지표에 의하면 새해를 지난 2015년은 주택 구입의 분위기가 조성이 될거며 특히 젊은층의 주택 구입이 주를 이룰거라는 전망을 네놓은 겁니다.  


주택 구입의 경제적인 여유는  주택을 구입하는 첫번째 요소 입니다만  미국인들의 주택 구입에 대한  유혹은 또다른 복병으로 자리를 잡고 있습니다.  우리는 지난 2007년 주택 구입의 광풍 시절에  이런 유혹과 분위기에 견디지 못한  주택 바이어들이  상투 끝을 잡아, 일순간에 주택을 날린 모습을 신문 지상을 통해 아니 우리 주위의 지인들의 모습에서  발견을 할수가 있었습니다. 차후 주택 구입에 대한  게획이 서 있으시다면  경제적인 여유는 물론  경제적 여유를 무시한  주택 구입에 대한 유혹을 경계해야 할겁니다. ( 이런 유혹은 여러가지가 있을수 있습니다만  친구따라 강남 간다식!!   귀가 얇아 부동산 에이전트 이야기만 듣는 사례! 그리고 신문과 방송의 일방적인 보도 등등 입니다. )




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2016/01/14 - [생생 미국이야기!!] - 새롭게 부상하는 Commonspace라는 미국 월세 개념!!




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필자가 거주하는 캘리포니아 새크리멘토에서 5번이나 99번 고속도로를 타고 남쪽으로 약 40분 정도를  운전하고 가면 Stockton (스탁튼) 이라는 도시가 나옵니다.   그 도시는 과거  수 만톤이 넘는  외국 선박들이  샌프란시스코를 경유  스탁튼 항만에 도착을 해  쌀을  싣고 가던  무척 바쁜 도시 중의 하나였었습니다. 그로 인해 미국에서 부동산 광풍이 불었을때  그곳의 개발 경기는 타의 추종을 불허 할 정도로 막강했었던 곳입니다. 주로 라티노와 흑인의 인구 비율이 많은 곳으로  농업이 주를 이루던 도시 중의 하나 였기도 했구요...

 

그러던 스탁튼이 부동산 경기가 시들하면서  아예 버려지다시피 하는 도시가 된겁니다. 원래 스탁튼은 고용 창출이 그리 많은 도시는 아닙니다. 또한 웰페어로 연명을 하는 인구들도 많고  농업 일용직 분야에 일을 하는 히스패닉이 많다보니 자연 소득 수준도 낮게 형성이 되는 곳입니다. 그런 도시가 아예 버려지다시피 하더니 이젠 유령 도시가 되었고 하나 둘씩 사람들이 떠나는 도시가 되어 버렸습니다.

 

위정자들은 어떻게든 도시를 살려 보려고 노력을 했었지만 역부족이고 급기야 시당국은 파산을 신청을 하여 자구책 마련에 모든 힘을 경주를 했으나 끝이 보이지 않은 도시가 되어 버린 겁니다. 이런 버려진  도시인 Stockton, Ca!!  그 도시는 왜? 버려졌을까?  부동산 광풍의 폐해를  입은 미국의 많은 도시는 그래도 회생을 하는 기미가 보이는데  왜? 유독 스탁튼만 버려진 도시로 유명세를 타는지, 근래 미국 대도시를 중심으로 아니 중소 도시도 포함이 됩니다만 이상 현상을 보이는 매물이 없어서 못산다! 라는 주택 가격의 이상 현상과 비교해 그런 뜨거운 현상이 미국 어느 도시나 다 마찬가지가 아니라는 모습을 위에서 언급한 스탁튼(Stockton)이라는 도시를 예를 들어 아래에 자세하게 소개할까 합니다.





위의 화보는 개발을 하다 중단된 스탁튼 시  주택가의 모습입니다!!





지난 2004년 Janeen Millhon과 그녀의 남편은  캘리포니아의 한적한 도시인 조용한 교외에 방 4개 짜리 주택을 구입을 했었습니다.

그들이 구입한 주택의 대지는 다른 주택의 대지보다  더 컸었습니다. 당시 미국에는 주택 경기의 바람이 불어 농경지대를 갈아 엎어  주택 단지로 조성을 했으며 2006년 부터는 본격적으로  도로를 신설을  하고  주택을 짓기를 시작을  했으며 본격적으로 주택 전기를 공급을 위한  공사도 시작이 된겁니다.

 

그로부터 머지 않은 시기에  부동산 광풍은 갑자기 잦아 들었으며  주택 건설도 갑자기 중단이 되기 시작을 한겁니다. 하다만  보행자를 위한 도로에 잡초가 나기 시작을 해 무성해 졌으며  가가호호에 전기를 공급하는 전기선 또한 허공으로 보기 싫게 방치가 되고 수백채가 예정이 되었던 주택 단지는 몇 세대만 완공이 되어 입주가 되었던 겁니다. Janeen 집에서 밖을 내다보면  가로등과 스트릿 싸인 그리고 황량하게 버려진 주택 단지만 보일뿐 입니다. 그런데 어느 순간에 잡초가 무성해 지더니 밤에 몰래 갖다 버리는 쓰레기와 휴지가 날라다니기 시작을 하는 폐허로 변해 버린 겁니다.

그러다보니 야생 동물의 천지가 되는건 시간 문제고  야근을 주로 하는 Janeen이  집에 오면 가끔 차고 앞에는 스컹크가 앉아 있는 모습도  목격을 하곤 합니다. 가끔 금요일 밤에는 젊은 아이들이 모토 싸이클을 몰고와 굉음을 내면서 거리를 질주를 하는 것도 목격을 하고 파티를 하는 그런 청년들도 목격을 하면서  이러지도 저러지도 못하는  주택 소유주의 한사람이 된겁니다.

 

그런데 Janeen이 사는 스탁튼과 같은  처지에 빠져 잇는 도시가  부동산 거품이 빠지면서  여기저기 늘어나기 시작을 했는데  유독 스탁튼 시만 그 몸살을 더 앓고 있는겁니다. 이미 스탁튼 시는 파산을 신청을 했고  모든 경기는 일순간에 얼어 붙기 시작을  한겁니다.  이러다 보니 Janeen은 주택 소유주로 재산세를 매년 스탁튼 시에 내지만  주택 소유주로써 시에서  주택 단지를 유지, 보수를 해주는  베네핏을 받지를 못하는 겁니다.  그러다보니  주택의 싯가는 해가 갈수록  점점 떨어지고  Janeen은  집을 정리를 하고  다른 곳으로 이사를 하고 싶어도  하지 못하는 막다른 골목에 빠진 주택 소유주가 되고 만겁니다.

 

필자는 2주 전  5번 고속도로를 타고 엘에이 방향으로 운전을 하다  거대한 사고가 나  엘에이 방향으로 가는 고속도로가  5시간 정도 차단이 된다는 고속도로 경찰대의 설명에  차를  99번 south bound로 바꾸기 위해  5번에서 99번을 연결하는 도로를 타고 가다 문득 황량하게 버려진 대단위 주택 단지에  서너 채의 주택이 완공이 되어있는 모습이 눈에 들어와  저 주택 단지에는  왜? 저렇게 버려졌을가? 하는 생각에 지방 언론지를 조사중  스탁튼 시에 관한 기사가 있길래 이미 지난  이야기이지만  그래도 내가 거주하는 인근 지역에 무슨 일이 벌어졌는가를  나름 묘사를 해보았습니다.



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2016/01/06 - [생생 미국이야기!!] - 주택 구입을 하려는 어느 실리콘 밸리 미국인 부부 이야기!!



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과거 부동산 광풍이 불었을때 당장 집을 사야하는 그런 분위기에 휩쓸린 적이 있었습니다.

무주택자 였었다면 이해가 됐으나 이미 주택을 소유를 한 분들도  두번째 주택 구입은 필수인거 같았던 시절이  있었던 겁니다.

소위 말하는 묻지마 주택 구입!!

물론 현금 자산이 든든해  투자용 주택을 구입을 했다면  이야기는 달라지겠으나  그런 경우가 아닌 현재 거주하는  주택의 에쿼티를 빼서 두번째 주택을 구입하며  렌트를 주면  페이먼트는 나오겠다!! 싶어 구입한 분들이 대부분입니다. 많은 미국인들이 그랬고 여기에 우리 미주 한인들도 동참(?)을 했었고  주일에 교회나 성당에 나가거나 친구들이 삼삼오오 모였을 때는 그런 이야기가  항상 화두에 오르기도 했었던 시절이 있었습니다.

 

그러다  경기가 급전직하를 하면서  실업율이 상승을 하여 직장을 잃게되면서 경제 사정이 극도로 악화가 되자, 모게지 변제 불능에 빠졌고 설상가상으로 믿었던 주택 거품까지 빠지기 시작을 하면 상황은 극도로 악화가 되었던 겁니다. 여기에 미국 대기업들이  유동성 위기에 빠지면서   대량 해고가  일어 났었고  급기야는  집을 포기를 하는 미국인들이 늘어나기 시작을 한겁니다. 현재 사는 집에서 담보 대출을 받아 두번째 주택을 구입한 분이나  서브 프라임 모게지로 첫번째 주택을 구입한 분들도 이런 유동성 위기를 벗어나지 못하고  결국 침몰이 된겁니다.

 

그런 연유로 많은 주택 소유주들이 이런 분위기에 휩쓸려서 집을 구입한 미국인들 아니  미주 한인들은 하나 둘씩 집을 포기를 하면서  현관 앞에 차압을 명시를 하는 빨간 딱지를 붙힌 집들이 하나 둘씩 늘어 갑니다.  그러면서 집을 포기하는 수순에 들어간 분들은 포클로저 라는 과정을 밣고  이제는  연체가 되었던 모게지 페이먼트로 밤낮으로 걸려오는 전화벨 소리에 경기를 일으켰던  지긋지긋한  상황을 벗어 났구나!!  하고 생각을 했으나 어느 날 갑자기 나의 페이책을 차압을 한다는 통지를 받고 망연자실하는 미국인들 아니 한인들이 늘어가기 시작을 한겁니다!! 주택 포기로 이제는 모게지 페이먼트에서 해방이 되었다고  생각을 했었는데  새로운 걱정이 시작이 된겁니다.


도대체 무슨 일이 있었기에 이런 분들의 월급에 차압이 들어온 걸까요??









거품으로 점철이 된   자신의 주택을 유지하려다  결국 포기한 미국인들이   무척 많았었습니다.  그러나 종국엔  포클로저라는 수순을  밣고  이제는 그런 악몽에서 벗어나나 했더니 새로운 개념의 포크로저가 대두가 된겁니다.  채무 추신 업체인 콜렉션 에이젼시들이 주택 포클로저로 생긴  모게지 차액을 받아 내기 위해 월급 차입은 물론  체킹 구좌까지 동결을 하고 나선 겁니다. 주택을 차압을 한 은행들은  차압 주택을 전매를 했으나  전매 대금으로는  그동안  파새이 됐던 여러 가지 비용을  카버하지 못하자 주택을 포기한 채무자들에게 압력을 가하기 시작을 한겁니다.  여기엔  우리에게 잘 알려진 패니매나  프래디맥 이라는  정부 감독을  받는 주택 대출 업체도 포함이 됩니다.



모게지를 계약을 할때 deficient judgment 라는 것이 있는데   이 내용은  만약 채무자가 주택 대출을 다 갚지 못했을 경우  좀비처럼 끝까지  채무자를 재정적으로 괴롭히는  법적인 보장을  주택 대출 업체에게 주는 내용입니다. 사실 주택 거품이 꺼지기 전가지, 아니 채무자가  모게지 변제를 할때는 이런 칼날을 숨기고 있습니다.  그러나 채무자가 그런한 책임을 다하지 못할땐 여지없이 꺼내 드는 것이 바로 이것 입니다!!  현재 주택 차압으로 생긴 손실은 약 1 trillion 달러라 하는데 은행들은  채무자가 주택을 포기하고  포클로저로 들어서서  시간이 지나  재정적으로 안정이 되고 더나아가서는  주택을  새로 구입을 한 경우도 있는데  이런 분들은  자신이 포크로저를 했기 대문에 더이상  재정적인 책임을 없을거라고 생각을  했던 겁니다.


이러한 경우에 직면한 채무자들은 경천동지를 할수 밖에 없습니다.  자신들은 이미 포클로저를 했기 때문에 더이상  채무 변제에 관한 책임이 없다고 생각을 했기 때문입니다.  예를 들어 2008년  Danell은 자신의 남자 친구와 결별을 했었고  그들이 같이 살았던 플로리다 주에 있는 Jacksonville의 조그마힌 주택에서 나왔습니다.  당시 모게지에는  그녀의 이름이  남아 있었던 겁니다. 그런데 그녀의 과거 남자 친구는 모게지 변제를 하지 못해 포클로저가 된겁니다.  물론 그녀도 재정적인 책임에서  벗어나지는  못한 겁니다. 그녀는 세인트 루이스로 이주를 하고 안정된 직장을 가졌으며  크레딧도 회복이 되고  세이빙에는 약 2만불이 있었습니다.   그러던 어느날 7월 그녀의 집 현관에는  버벚깅 소송을 알리는 노티스가 붙었는데  내용인즉은  자신이 과거 남자 친구와 살던 집이 포클로저가 되었고  모게지 빚이 아직 남아 있어 9만 천불을 변제하라는 내용과   그러면서  변제치 않으면  그녀의 어카운트와 월급 25프로  차압, 그리고  자신이 타는 차인 2005년 혼다 어코
드에 린을 걸겠다는  내용을 포함했었습니다. 
그러면서 그녀는 이렇게 이야기를 했습니다 " 남자 친구와 헤어진 이후 지난 7년 동안  나는  재정적으로 안정이 되어가고 있었는데 이제 다시 바닥을 쳤다!! " 라고 이야기 하면서 먼 하늘을  쳐다보고 있었습니다.


현재 이러한 경우에 빠진 분들이 점점 증가를 하고 있고 특히 플로리다, 오하이오, 일리노이, 그리고 캘리포니아 를 중심으로 급격하게 늘어나고 있다고 합니다.  이러한 내용에 대해  미국의 대단위 모게지 업체인  뱅크 오브 아메리카, 웰스 파고, 체이스,  시티 뱅크  고위 관계자들은  자신의 모게지 기업은 그러한 채권 추심을 하고 있지는 않지만  케이스 바이 케이스로  검토를 하고 있었고  이러하게  전방위적으로  오랜 시일이 지난  모게지에 대해서는  그러한 공격적인 추심은 하지 않느다고 이야기를 했습니다. 허나 패니매나  프래디맥과 같은 정부 투자 모게지 기관의  채권 추심은 달리 이야기를 하고 있는데  위의 정부 투자 모게지  기관의 고위 관계자는 이러한 내용에 대해 코멘트 하기를 거부를 했습니다.


본인이 빌려 쓴 채무는 변제를 해야 합니다.  허나 상황이 녹록치 못할 경우는  파산이라는  최후의 방법을 쓸수 밖에는 없습니다., 허나 하다하다 안되는 아니 파산이 최고의 방법이라고 생각이 들땐  방법이 없지만  이러한  파산이라는 제도를 악용을 하는  그러한 부적절한  생각은  문제가 있지 않나 생각을 합니다.  혹시 과거에 이런 주택 차압이라는 수순을 겪은 한인이 있다면  전문가와 상의 돌다리도 다시 두드리는 그런 조심성을 한번 발휘해야 하지 않나 생각을 합니다. 근래 주택 매매의 이상 과열 현상이 곳곳에서 감지가 되고 주택 가격의 상승으로 주택을 구입할 능력이 점점 저하가 되자 모게지 회사들은 또 변종 프라임 모게지를 만들어 주택 구입자들을 현혹시키는 그런 모습이 보여 혹시나 하는 생각으로 과거에 있었던 묻지마 주택 구입의 폐해를 더듬어 보았습니다!!




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2017/09/13 - [생생 미국이야기!!] - 빚에 허덕인 어느 미국인 부부의 이야기!!




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과거 아메리칸 드림이라 하여  한적한  시외 주택가에 차를 2대 주차를 할수있는 차고가 있는  주택을 가지면 그것이 곧 아메리칸  드림을 성취를 했다고들 이야기를 했습니다.  그런데 언제부터는 주택을 소유하고 있는 주택 소유자들이  주택 대출금 즉 모게지 변제에 대한 부담이 늘어나면서  아메리칸 드림이 더이상의 진정한 아메리칸 드림이 아니라 아메리칸 nightmare( 악몽)으로 지칭을 하는 분들이 많아졌다는 이야기가 회자가 되기 시작을 한겁니다.

 

더나아가 미 경제의 주체가 되야하는  대학 졸업생들이 직장을 잡아  대학 생활때 대출을 받은 대학 학자금 변제의 부담 때문에  주택 구입에 대한 열망이 점점 사라지고 있다는 이야기가 미 언론을 타면서 과거 주택 모게지 부실이 미 경제 버블의 뇌관으로 작용을  한다 했는데 실제로는 학자금 문제가 더 심각하다는 이야기가 표면화 되면서  미 워싱턴 정가가 부산하게 움직이는가 싶더니 어느 순간에 잠잠함을 느끼게 됩니다.

 

그런데 모게지 부담이 청년층도 아니요, 중년층도 아니요, 그렇다고 장년층이 아닌 베이비 부머 즉 노년층이 모게지에 대한 부담이 가중이 된다면 어떻게 생각이 듭니까??   만약 이런 문제가  청년, 중 장년층이 아니라  노년층에게 현실적으로 다가 온다면 그 후폭풍은 심각하다고 생각을 합니다. 노년층은 소득을 창출 할만큼  경제적 육체적으로 왕성하질  못합니다.  그러다보니 소득이 제한적일수 밖에 없고 더나아가  또다른 소득을 만드려 취업을 하려 하지만 현실은 그리 녹록치가 않습니다.

 

그래서 필자는 오늘  미국 베이비 부머 세대들을 대변하는 노년층들이 자신이 현재 짊어지고 있는  모게지 부담으로 허덕이는 모습을  실존 인물을 등장을 시켜 현실적으로  투영을 해볼까 합니다.





캘리포니아 오렌지 카운티에 위치한 어바인에 거주하는 탐 그레코는 모게지 부담을 경감하기 위해 주택을 팔고 조그마한 콘도로  이사를 했습니다!!





탐 그래코는 30년 전에 본인이 거주했던 어바인에 방 4개짜리 주택을 구입을 하면서 자신의 부모가 했었던거 처럼  은퇴하기 전에 모게지를 완납을 할수 있을거라 생각을 했었습니다.  그런데 그게 생각처럼 되지를 않을 겁니다. 한달에 4500불이라 하는 모게지와 여러번의 에쿼티 대출로  자신의 재정적인 허덕임은 계속된 겁니다. 변호사 였던 66세인 탐은  모게지와 안고 함께 은퇴를 한겁니다.

 

이렇게 모게지 문제로 허덕이는  노인층의 주택 소유주들이 점점 늘어간다고 합니다. 이러한 이유로 은퇴 시기는 점점 늦어만 가고 실제 은퇴를 했다 하더라도 은퇴 생활은 그리 여유롭지가 못하게 된겁니다. 2011년에는 모게지를 가지고 있는 65세 이상의 노인층들이 전체  30프로에 해당이 되었고 이런 숫자는 2001년의 22프로 보다 급격하게 상승을 한겁니다.  이러한 증가세는 계속 되리라고 전문가들은 예측을 하고 있는데  실제 65세 이상의 노인층들이  가지고 있는 모게지는  2000년에는 약 43000불에서 2011년에는 79000불로 상승을 한겁니다. 지난 10년동안 은퇴를 목전에 둔 은퇴 예정 그룹들이 은퇴시 모게지를 완전 변제하는 것이 점점  어려워 진겁니다.

 

이러한 내용에 대해 주택 전문가들은 이렇게  판단을 하고 있는데 첫째 과거 그들의 부모들보다 극히 적은  다운페이먼트로 시작을 했었고  두번째는 부동산 광풍이 일었을때  무분별한 2차 융자로  모게지가 늘어난 이유가 요인이기도 하다고 이야기를 합니다. 당시 낮은 이자율과 집값도 한 요인이 되었을 경우도 있다고 일부 전문가는 조심스럽게 의견을 내놓기도 했습니다.

 

그후 부동산 광풍이 잦아들고  불경기가 찿아 오면서  성장한 자녀들이 직업을 잃자 자녀를 도와주려는 목적으로  2차 융자를 해 도움을 주다보니 그것이 부메랑이 되어 본인의 모게지 완납과 은퇴 시점에도 영향을 주게 된겁니다. 현재 통계에 의하면 은퇴 시점에 있는 65세의 노인층 인구중 모게지를 가지고 있는 세대주는 2001년 380만에서 10년이 지난 2011년에는 610만으로 증가를 했다고 합니다. 현재 집값이 고공 행진을 하는 시점인 2017-2018년의 노인층의 모게지 부담율이 얼마나 높은지 이야기 하지 않아도 대충 짐작이 가는 대목입니다. 경제 대공황을 경험을 했던  아이들이 자라서 은퇴 연령에 접어 들었을땐 모게지 빚이라는  장애물에 허덕이는 경우가 된겁니다.

 

지난 3월 뉴욕  경찰청 직원을 끝으로 은퇴를 한 재클린 머피는  그녀가 은퇴를 할 당시 은퇴 연금과 사회 보장 연금  그리고 두개의 파트 타임 직업을 가지고 일을 하면  자신이 부동산 거품일 시기에 뉴욕 브롱스에  구입한 37500불 짜리의  주택 모게지를   지불을 하면서  은퇴 생활을 여유롭게 보낼수 있으리라 생각을 했습니다. 그런데 그녀가 생각을 했었던 파트 타임 직업을 찿기가 쉽지는 않았고 매달 나가는 2200불의 모게지가 그녀의 목을 짖누르기 시작을 한겁니다.  그 이후 그녀는 절전과 동시에 정원에 물을 주는 것도 줄였고  어떤땐  식료품 구입에  있어 주위의 도움을 받아야만 했습니다.  그러면서 하는 이야기가 " 나는 은퇴라는 단어가 핑크빛만 있는 편안한 삶이라 생각을 했습니다!  그런데 지금 저는 다음주는 어떻게 살아갈수 있을까?  다음달 모게지 페이먼트는 어떻게 낼수 있을까? 하는 끊임없는 걱정에 살고 있습니다!! " 라고 힘겹게 이야기를 합니다.

 

또한 화보에 등장을 하는 과거 변호사였었던 탐 그래코는 과거 주택 이자율이 낮았을때 4번이나 재융자를 했었고 그돈으로 신용 카드의 일부를 변제를 했었고, 집수리 비용에 충당을 하느라 모게지 빚이 상상외로 늘어난 겁니다. 그러면서 당시의 재융자가 무척 어리석은 행동임을 이제사 깨닫은 것이고  자신의 친구들도 같은 처지에 있다고 이야기를 했습니다.

 

하버드 대학에서 주택 문제 연구 보고서에 의하면 65세에서 79세에 있는 노인층들의 반 이상이 그들의 소득 30프로를 주택 모게지와 관련 비용으로 지불하고  있고 더나아가  80세 이상의 노인층은 그들의 소득 60프로를  사용을 하고 있다고 이야기를 합니다. 그러면서 이러한 빚은 더많은 위험성을 내포하고 있는데 그 예로 만약 건강이 급격하게 나빠지게 되면  위험성에 더 직면을 하게 되고 궁극적으로 차압이라는 수순을 밣게 되는 거라고 경고를 했습니다.

 

결국 탐 그래코는 마지막 선택을 했습니다.  탐과 부인은 마침내 어바인에 있는 집을 팔고 좀더 작은 콘도로 이사를 해 비용을 줄이기로 한겁니다. 그래도 그들의 은퇴는 진정한 은퇴가 아니라고 탐 그래코는 이야기를 하는데 그 이유는 콘도 모게지를 페이를 해야 하고 그외  카드 비용등  콘도에 관계된 비용도 무시를 못한다고  곁들여 이야기를 했습니다. 그의 계획은 일을 하는 시간을 줄이고 5년후에는  리버스 모게지를 받을수 있는 조건을 만들고  완전 은퇴를 생각을 하고 있다고 쓴웃음을 지면서  이야기를 했습니다. 그러면서 마지막으로 한 이야기는 " 나는 모게지에서 빨리 해방되고 싶습니다!! 라고 말입니다.

 

우리는 과거 은행 관계자들이나 신문  혹은 인터넷 페이지에 " 주택 이자가 이처럼 좋을수 없습니다!! 빨리 재융자를 하시고 여윳돈을 받아  자동차를 사시고 여행도 가세요!! " 라고 부추기는 광고나 한인 신문에서  많은 한인 브로커들이 이야기 하는 내용을 볼수가 있었을 겁니다.  그런데 그 부작용이  이제까지 필자가 묘사하는 내용에 실존 인물이 2차 융자로 흥청망청 하여 후에 재정 폭탄으로 다가오는 부정적인 모습을 보면서 이 내용을 보신 여러분들은 어떤 생각이 드셨습니까?? 

 

" 2차 융자??  잘못하면 나중에  저런 꼴 납니다!! "



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2013/02/10 - [생생 미국이야기!!] - 재융자를 원하십니까??



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미국은 여름 방학이 시작을 하면서 혹은 겨울이 지나고 봄에 접어들면 주택 경기가 스물스물 일어나기 시작을 합니다. 불경기라 하더라도 이런 움직임을 잠시나마 볼수가 있는데 그 이유는 아이들이 학교를 가는 시점이라 자녀들의 학교 문제로 이사를 심가하게 고려하는 부모들이 움직이기 때문에 그렇다고 본다 합니다. 물론 한국도 같은 형태를 보이긴 하지만 한국의 주택 경기, 아니  아파트 경기는 시도때도 없이 요동을 치는 아주 비정상적인 구조를 가지고 있는 나라라 해도 과언이 아닙니다. 특히 학군이 좋은  대치동 이나 서초구와 같은  경쟁력이 있는 고등학교가 있는 학군의 아파트는 없어서 못찿을 정도로 인기 입니다. 그러다보니  아파트  전매가는 천정부지로 치솟는데요, 그래도  자녀의  교육을 위해서는  무엇이던지 해야 한다는  우리 부모님들의 교육열 때문에  오늘의 눈부신 경제 성장이 있지 않나 생각을 하지만 그에 반해 있는자와 없는자들간의  괴리가 점점 심해지기도 합니다. 강북에서 살던 아파트를 팔아도  강남에 위치한 일류 학군에 있는 아파트 전세금도 못된다는  사실은  듣는 이로 하여금 박탈감을 주기에 충분한 내용이기도 합니다.

 

바로 한국의 전세 제도 입니다!!

한국의 전세 제도는 여러분도 잘 아시는 내용이라 더이상의 부연 설명이 필요치  않을거 같습니다만 아파트 매매가나 일반 단독 주택가격등 여러가지의 외적인 요인으로  가파른 상승세를 보이고  근래 다주택을 가진  집주인들에게  세금 부과를  추진을 하다  집주인들의 강력한 항의로 다시 원점으로 돌아가는  그런 혜프닝도 보이는바  갑의 막강함은 유권자의 

표를 무시 못하는 정치권에게도  통하는 모양입니다.

 

그런데 근래 미국 주류 방송인 NBC에서  서울에 있는 아파트의 전세 제도에 대해서 심층 취재를 한 내용이 있어 필자는  그 내용을  우리 미주 한인과 본국에 계신 우리 한국분들과 함께 하려고 합니다. 그 이유는 미국은 한국과 같은  전세 제도가 없기 때문에 근래 미국도 주택가의 고공 행진으로 경제적인 영유가 되지 못하는 미국인들이 월세 즉 rent를 살다보니 이 렌트비가 나날이 상승해 한달 벌어서 월세를 내고나면 아무것도 남지 않는 아주 비정상적인 모습을 보이는바, 집주택을 구입을 하던  아님 월세를 살던  주택으로 나가는  비용이  소득의 1/3 이상이 지출이 되는 바  한국의 전세 제도가 미국에 존재를 한다면  많은 비용을 절약을 하고  저축을 할수있는  그런 생각을 가진 한인들이 많을거라 생각을 합니다.


그래서 필자는 미 주류 방송이 한국의 전세 제도를 취재하여  미국인들에게 소개를 하는 내용이  무척 바람직 하다고 생각을 합니다.  그 이유는 한국의 전세 제도는  단점도 있지만 분명 장점도 있다고 생각을 하고   그러한  장단점을  미 언론을 통해 나감으로써   그러한 전세 제도도 미국에 접목을 시키려는  움직임이 있지 않겠냐? 하는 필자의 조그마한 생각이  있기 때문입니다.  물론  미국 문화 측면에서 볼때 현실적이지 않을수도  있습니다만 그래도 미국인들이 읽고 시청을 하는 미 주류 언론인 NBC에서  방송함으로써  많은 미국인들이 한국의 전세 제도를 생각하지 않을까 생각해 세입자들을 위한 새로운 주택 임대 구조를 만들지 않을까? 하는 세입자를 위한 새로운 경제 구조를 만들지 않을까? 하는 생각이 있기 때문입니다.


아래의 내용은 그런 한국의 전세 제도를 어떤 시선으로 미국 언론들이 바라보는지를 자세하게 묘사한 내용입니다!!





위의 화보는 다가구 주택이 밀집해 있는 서울의 어느 지역을 찍은 모습입니다! 그런데 미세 먼지가 있어서인지 무척 뿌옇습니다!!





29만불 현금이 있으면 매월 내는 월세도 내지 않습니다!!(나날이 변하는 전세금 29만불! 지금은 더많은 전세금이 필요할수도 있습니다!!)

 

이 내용이 바로  서울 아파트의 전세 제도를 완곡하게  소개를 한 NBC 방송의 기사 제목입니다!!

세계 그 어느 나라에서도  서울과 같은 전세 제도를 운용을 하는  나라는 없습니다. 임차인(renter)은 거금을 임대인(landlord)에게  자기가 거주하는 기간만큼 맡기고 월세 없이 거주를 하는 제도인 전세라는  형태입니다.( 영어로는 key money라고 합니다. 소위 엘에이 자바 시장에서 이야기 하는 키머니와 어떻게 다른지 필자는 잘 모르겠습니다. )

예를 들어 임대인에게 일정 기간 동안  거주를 하는 조건으로 ( 1년 혹은 2년 )  많은 돈을  지불을 하고  거주 기간이 끝나면 지불을 했던 돈을 100프로 찿아서 나가는  제도이며  더 살고 싶으면  임대인과 협상을 하여  전세 보증금을  올려주고 더 거주를 할수 있습니다. ( 이때 임차인은 lender가 되고  임대인은 borrower가 되는 것이고  주택은  임차인이 거주를 하는 동안  임차인에게 저당권 설정이 되는 겁니다. ( 미국의 시선으로 표현을 했습니다. ) 이 내용을 취재한 NBC 기자의  표현을 빌리자면 한국의 전세 제도는 수백년을 통해서 내려온  제도라 표현을 했습니다. 

 

한국의 경제 발전 시초가 되었던 6, 70년대에 한국의 전세 제도는  경제 성장,  도시 발전과 맞물려 많은 장 단점을  동시에 양산을 해냈다고  이야기를 합니다. 한국의 전세 제도를 연구한  프린스턴 대학의 경제학 교수는 한국의 전세 제도는  거주 제도의 한 부분으로 자리를 잡았지만  전세 사기라는 또다른 문제점도 만들었다고  이야기를 했지만 반면 한국의 전세 제도는  한국의 경제 성장을 촉진을 하는  비밀 무기와 같은 존재라고도 부정적인면과 긍정적인 면을 동시에 설명을 한겁니다. 1960년부터  1990년대의 은행 이자는 무척 높은 편이어서  시중의 많은 돈이 은행으로 흘러 들어갔었습니다.

 

허나 1990년 초에 한국의 IMF 사태는 일시에 한국의 금융 제도를 흔들어 놓았고 고금리를 표방을 하던 은행 이자는 떨어지게 됩니다. 그런 이후 한국 가정의 가계 저축은  떨어지게 됩니다. 2012년을 기점으로 한국의 가계 부채는  급격하게 상승을 합니다. 한 가구당 가계 부채는  소득에 비해 163프로를 상회를  합니다.  ( 같은 OECD국가의 평균은 135프로 입니다. ) 이런 상황이 벌어지다 보니 어떤 일이 일어나게  됐을까요?? 세계 은행의 통계에 의하면 1998년부터 2011년 사이에 가계 부채는 매년 13프로씩 상승을 하게 됩니다. 이런 상황이 계속되다 보니  돈을 빌리기가  전보다 수월해져 은행에 돈을 예치를 하는 것보다   전세라는  주택 구조로  돈이 몰리게 되는 현상이 일어나게 된겁니다.

 

스위스의 BIS 최고 경제 수석은  이렇게 표현을 합니다. 만약 전세 보증금이 없는 사람들이 은행에 가서 전세 보증금을 빌려  전세를 얻는  과거에 보니 못했던 기현상이 일어나게 된겁니다 라고 이야기를 합니다.  이러한 일들이 실제로 벌어지고 있다고  이야기를 덧붙힙니다. 33세의 소프트 엔지니어인 박XX씨는 영등포구에 위치한 방 3개짜리의 아파트를  전세로 얻기 위해 은행에서 전세 보증금을  얻었습니다.  현재 은행 이자는 무척 낮아 현재 그가 내는 은행 이자는   그가 그런 아파트를 월세로 얻는다면 월세의 25프로 정도면 충분하게 감당이 되는  이자이기 때문에  월세보단 전세가 무척 유리하다고 생각을 하기 때문입니다. 그러면서 박XX씨는 이렇게 이야기 합니다. " 은행 이자가 싸기 때문에 많은 사람들이  전세를 선호를 한다고..."

 

그러나 모든 사람들이 박XX씨 처럼  전세 보증금을 은행으로 부터 손쉽게 빌릴수 있는게  아닙니다! 박XX씨는  탄탄한 직장과 안정된  수입이 있기 때문에 가능한겁니다. ( 현재 그는 광고 업체에서 일을 하고 있으나  근무처를 밝히기를 거절을 했습니다. )  현재의 전세 제도는 임차인에게 유리하다보니  많은 수요가 따르게 되고  이와 동시에 전세 보증금의 상승으로 이어지게 된겁니다. 그렇다고 전세 제도가 완전히 안전한 제도는 아닙니다!! 어떤 경우에는 전세 보증금을 돌려 받지 못하는 경우도 있으며 이러한 문제 때문에  임차인을 보호하는 차원에서  임대인이  파산을 할 경우 전세금을 돌려 받지 못하므로 저당권을 설정한 채권자가 집을 전매를 하면 임차인에게 번저 전세 보증금을 변제 하는 법적인 보호 장치를  마련을 하고 있습니다.

 

보통 전세 보증금은 싯가의 40-60프로를 요구를 하고 있습니다. 만약 임대인이 지불 불능 상태로 빠지게 되면  저당권을  설치한 채권단이  집을 전매를 하고 남은 돈은 임차인에게 먼저 변제를 하는 제도가 있기 때문에  많은 사람들이 선호를 하는바 전세 보증금이 치솟고 있습니다.  이러한  전세 수요 때문에 과거 주택 싯가의  40-60프로가  70-80프로로 상승을 했으며 어느 임대인들은 90프로를 요구를 하는 경우도 있다고 합니다.  이럴 경우  후에 임대인이 재정적인 불안에 처해 있을 경우 변제를 받을수 있는  안전 장치가 그만큼  줄어들게 되는 경우도 생기게 됩니다.

 

이러한 전세 대란으로  임대인들은 새로운 방식을 생각을 하게 됩니다.

과도한 전세 보증금을  임차인이  계액을 다하고 나갈 경우  일시에 돌려 주어야 하는 대신  보증금을 낮게 책정을 하고 대신 월세로 전환을 하는 경우가 많아져  한국 주택 제도의 많은 부분을 차지를 했었던 전세 제도가  월세 제도로 방향을 전환을  하고 있다 합니다.  그러나 문제는  임대인이 전세를 월세로 전환을 할 경우 기존 임차인이 거부, 이사를 가겠다고 하면    전세 보증금을 일시에 돌려 주어야 하므로 임대인측으로 볼때 새로운 딜레마에  빠지는 경우가 있다고 합니다. 한국 은행 통계에 의하면  전세를 놓은 임대인은  약  370만명이며 이중 10프로인  37만명의 임대인들이  전세 보증금을  돌려 줄수 없는  재정적으로 열악한 환경에 처해있다고  이야기를 합니다.

 

과거 주택 제도의  한 부분을 차지했었던  한국의 전세 제도가 새로운 전기를  맞이하고 있다고 이야기를 합니다. 위의 내용은  근래 한국에서 벌어지는 전세대란으로  하루가 다르게 올라가는  전세 보증금이  사회 문제화 되고 있는 것을 미 주류 방송인 NBC가 취재를 한 내용입니다.  미주 한인의 대부분은  전세 제도가 무엇인지를 다 알고 계시는 내용입니다만  필자는 한국의 주택 제도가 미 주류 방송에서  취재 그리고  방송을 함으로써   아파트나 주택을 임대를 하는 미 주택 업자가 이 내용을 보고  미 주택 사업에도 접목을 하지 않을까? 하는 나름 생각을 가져보기도 합니다.



"생생 미국이야기"를 찿아주셔서 감사합니다!! 아래의 링크를 클릭하시면 더많은 글을 보실수 있습니다!! 



2016/11/14 - [생생 미국이야기!!] - 실리콘 밸리 소프트 엔지니어들의 대탈주기??




 공감은 글쓴이를 춤추게 만듭니다!! 아래의 공감 한번 꾸~우욱~ 부탁드립니다!!




 

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아주 오래전 American Medical Journal지 에서는  흥미로운 사실을  발표를 했었습니다.

그 연구 대상은  미국으로 이주를 한 일본인 1세들과  2,3,4세들의 질병을 비교 분석을 한 내용인데요,1세인 경우에는 일본인 전통 질병인 간 질환과 소화 기관의 질환이 주류를 이루고 있었지만  2,3,4세들의 질병은 그들 조상들이 앓고  있었던 질병과는 반대로  서구화 되어가는 경향을 보였다고 이야기를 합니다. 주로  대장 질환이나  여성인 경우는 유방 질환   그리고 남녀 공히 고혈압과 당뇨 그리고 높은 콜레스트롤 같은  성인병 질환이 주류를 이루고 있다 합니다.

 

이러한 연구 내용에  미국에 거주를 하는 한인들도 예외는 아닌듯 싶습니다. 남녀 공히 4, 50대에 접어들기 시작을 하면   여러가지   성인병에  직면을 하게 되는데요,  오죽하면   우스개 소리로  " 저 사람은 걸어 다니는 종합 병원이야!! "  라는   이야기가 나올 정도로   한인들의 성인병이  기하급수적으로 늘어난다고 합니다.

 

한인 남성들의 성인병이  기하 급수적으로 늘어나는데는  여러가지의 원인이 있을수 있으나  불규칙적인 습관과  건강치 못한 식단에 의한  요인이 있지 않을까 생각을 합니다만  그래서 근래 한인 남성을 중심으로  기하급수적으로 늘어나는 전립선 질환에 대해서  심도있게 주류의 연구 결과를 인용할까 합니다.  중 장년으로 진입을 하게 되면  전립선암에 대한 검사를 자주 받게 됩니다. 그런 검사의 내용중 혈액 검사를 통해 PSA의 수치를  확인을 하는건데요,  PSA의 수치가 높으면 높을수록  요주의 대상이

된다는 사실을 아셔야 할겁니다.

 

그래서 오늘은  미주 한인 남성들이  꺼내 놓고 이야기 하기를 꺼려하는   전립선 질환에 대해서  알기 쉽게  예를 들어 설명을 드릴까 합니다.








만약 당신이 50세 이상이 되어  진료를 위해 의사 방문을 하게 되면  바지를 내리고  두손을  침대에 짚고 다리를 벌리고 엉덩이를 쭉빼고  있으면 잠시후 고무 장갑을  낀 의사의 손가락이  본인의 신성한 곳으로 쑥 들이미는  불유쾌하고 이상 야릇한 경험을  한번씩은 다 하셨을 겁니다.

( 특히 가족중에 전립선암이 있던가   흑인들 경우에는  발병율이 더욱 높다 합니다. ) 비뇨기과의 전문가인 Tobias Kohler.는 이야기 하기를  이런 전립선 검사를 하다보면  전립선 질환 뿐만 아니라  치질,  항문암, 그리고 출혈을 확인을 해 대장암 발병을  미리 확인을 할수가 있다고 합니다.,

 

이러한  의사의  정기적인 진료와 함께 혈액 검사를 통해 PSA수치를 확인을 하는 작업도 병행이 되는데 이때  전립선에서  분출을 하는  단백질의 수치에 따라 전립선 질환의 유무를 판단을 하게 됩니다.  만약 이런 수치가  평균적 수치보다 높다면 일단  전립선암을  의심해 볼 필요가 있다고  이야기를 합니다. 그러나 가끔  정확하지 않은   검사로 오진을 하거니  혹은 불필요한 치료를 선택을 하는 경우가 있어 논란의  대상이 되기도 한다고

하지만  Dr. Tobias Kohler는  이야기 하기를  가족중에  전립선암 발병이  있는 경우는   의사에게 반드시 이야기를 하여  정밀 검사를 받는 것이 좋다고 이야기를 하면서  채식 위주의 식단과   꾸준한 걷기 운동을  해야 한다고 이야기를 합니다. 

 

일반적으로 남성들은 전립선 질환을 앓고 있다면  그런 질환은  성기능 장애를 가지고 와  남자들의 마지막 자존심인 성생활에 막대한 지장이  있다고 생각을 하여   이야기조차 꺼려 하는 경우가 많습니다.  그러나 그리 침소봉대할 필요는 없고 더우기 의기소침할 필요는 없다고 생각을 합니다.만약 이글을 읽으시는 분들의 연령대가 중년 혹은 장년이상이 되신다면  아니 가족중에 전립선암 병력이 있다면 나이에 상관없이 진료를 반드시 정기적으로 받아야 합니다.

 

물론 방문을 하시는  의사분들이 어련히 알아서 해주시겠지만 하루에도 수십명을 진료를 하는 의사들도  인간인지라 특히 의사들은  " 어디 아픈데 없습니까?"  하고  물어서 본인이  " 아니요!! 없습니다!! 건강한거 같습니다!!: 하면 그냥 넘어가는 경우가 허다합니다.  만약 오늘 혹은  근래에 의사 방문 약속을  잡아 놓으신  분들이 있으면 반드시 전립선암 ( Prostate Cancer ) 검사인 PSA에 대해서  설명을 요구를 하고  검사를 요청을 하십시요!! 만약 전립선 PSA의 수치가 높아 전립선암의  발병이 의심된다 하더라도  너무 걱정을 하지 마시기 바랍니다. 전립선암은 미 의학계의 학설에 의하면  순한 암으로 조기 발견시  치유가 가능하고  생존율이 90프로 이상이 된다고 

합니다. 그러나 그것도 조기 발견을 한 경우에 한합니다. 근래엔  30대 중반의 젊은 남성이 전립선암 발병으로 전신에 퍼져 유명을 달리한 경우를 주변에서 보았기에 드리는 말씀입니다!!


근래 주위에 아는 지인들이   우리가 간과하는 전립선  질환이  중증으로 발전이 되어  유명을 달리하는 경우가 많음을 보았기에  혹시나 하는 마음으로   이런 내용을  알리고자 합니다.





 

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서해에서 치어까지 싹쓸이를 하더니 미국에서도 싹쓸이를??


이미 한국의 관광 산업은  중국인이 없으면  유지가 되지 않을 정도로  그들이 차지하는 비중이 많아졌습니다. 더우기 대한민국의 수출이 미국 우선 정책에서  이미 중국 우선 정책으로 바뀐지 오래며, 수출 총액을 보더라도  미국을 앞지르기 시작을 한겁니다. 미국 기업들은 오래전에  열악해지는 생산성과  생산 단가의 상승으로  아웃 소싱이라는  내용으로 중국으로의 진출을  시도를 했었고 이미 기초 생산품의 대부분은  중국에서 만들어 오기 때문에  미국 시장, 미국 가정에 Made In China가 자리 잡은지 오래라  중국 제품이 없이는 생활을  하지 못할 정도로 그들이  차지하는 비중도 필자가 사는  미국에서도 그들의 힘(?)이 미치지 않는 곳이 없게 되었습니다.

 

미국은 중국 제품을  수입을  우선하다 보니  중국 의존도가 높아졌으며  미국 채권의  많은 양이 중국 손아귀에 있어 여차하면 채권을 팔겠다는 그들의 으름장을 놓는다는그런 이야기도 있고 중국 정부가 보유하는 달러는 이미 천문학적 수치를 기록을 하고 있다는  소식도 있습니다. 흘러 넘치는 달러에 발맞추어 많은 중국인들이 해외로  여행을 가기 시작을 했으며  또한 해외 부동산 시장에 눈을 돌리기 시작을 합니다.

 

필자가 사는 새크라멘토는  여러분이 잘 아시는 샌프란시스코에서 직선 방향으로 2시간 거리에 있는 동쪽에 자리 잡고 있는데 여기도 그런 바람이 과거에 분적이 있었습니다.   또한 그들의 교육열은 한국 학부모 저리 가랄 정도로  학군이 좋다 하면  가격에 상관이 없이 마냥 구입을 하는 경향을 보입니다. 특히 우리 미주 한인이 많이 거주하는 엘에이에서  남쪽으로  40분 정도 가면  오렌지 카운티라는  행정 구역이 나오는데 그 행정 구역안에 어바인  ( Irvine )라는 도시가 있습니다. 이미 어바인 이라는 도시는 한국에 계신 학부모님들도  살기 좋은 도시에다 학군의  우수성이 인정이 되어 조기 유학이다!! 하면 이 어바인을  생각을 할 정도로  유명한 도시입니다.

 

아이들의 교육열이 한인 부모들에게 뒤지지 않을 정도로 강해 현금 보유고가 많아지자 중국인들이 그냥 놔두질 않습니다!! 넘치는 달러를 들고 어바인 인근 지역의 부동산에  묻지마 사재기를 합니다!!  그러다보니  실질적인 바이어 다시 말하면 주택이 필요해서 사려는 미국인들이  경쟁에서 밀리게 됩니다.  그래서 한동안  중국인들에게는  주택을 팔지 말자!!  라는 이야기가 나올 정도 였다는데  필자는 소문으로 들어서  확인 할 기회가 없었습니다.,

 

그래서 오늘은  어바인 아니 미국 웬만한 대도시에서 부는 중국인들의 주택 구입!!  묻지마 주택 사재기에 대해서  미국 주류 언론에서  심층 보도를 

한 내용을  통해 근래 없어서 못팔 지경에 이른 미국 주택 시장에 중국인 바이어들의 존재가 얼마나 심각한지를 대학을 졸업하고 직장을 잡아 경제적으로 안정이 되자 결혼을 하고 새보금자리를 찿는  미국 젊은이들이 주택 구입에 어려움을 겪는다는 근래의 보도와 맞물려 그들, 중국인들의 어떻게 미 주택 시장을 초토화 시키는지를  아래에서 예의 분석할까 합니다.






우리 미주 한인들이 많이 거주하고 또 선호하는 캘리포니아 오렌지 카운티 관내 어바인의 주택 단지 모습입니다!!





과거 주택 시장 폭락으로 된서리를  맞았던  미국 대형 주택 건설 회사인 Lenner, Pulte, K Hovanian, Ryland같은 회사는  캘리포니아에 위치한 어바인 ( Irvine )이라는  도시에 대단위 주택 단지를  조성을 하고 있는데, 주택 구매자의 대부분은  중국인들이라고  합니다!!

 

어바인 지역의 부동산 소개업자인 Kinney Yong은 이렇게 이야기를 합니다.  중국인들은 이 지역이 그들의 구미에 맞는 도시이며 손에 현금을 들고 운전을 하면서 " 이 집이 내가 원하는  집이다!! " 하면 차를 세우고  바로 구매로 들어거는 그런  적극성을  보인다고 이야기를 합니다.

Kinney Yong과 인터뷰를 하는 도중에도 그의 전화는 쉴새없이  전화벨이 울립니다. 그런데 대분의 전화는 지역이 아닌  국외 즉 중국에서 오는 전화들이 대부분이라 합니다.  그런데 그런 구매자들은  주택 투자를 통해서 이익을 본것은 그리 많은 비중을 두지 않고  자신의 아이들이 양질의 교육을 받을수 있는 그런  잘 짜여진 교육환경에  관심이 갔던 겁니다. 현재 어바인 지역의 Great Park 인근은  약 5000채의 주택이 조성 혹은 건설중에 있다고 합니다. Great Park 주택 건설을 하는 Fiveport Community의 CEO인  Emily Haddard는 이렇게 한마디로 표현을 합니다!!

그들은  집에 투자를 하는게 아니라 교육에 투자를 한다는 말로 요점을 정리를 했습니다.

 

중국 현지에 살고있는 Brian Yang은 전화를 통해서 그가 왜? 주택을 구입을 하는지를  이렇게 이야기를 합니다. " 전 집을 구매를 하고 바로 들어가 살지는 않아요!! 5년만 있으면 제 딸이 10살이 되는데  제 딸을 좋은 학군의 학교에 보내고 싶어 그럽니다!!  미국의 교육 제도는 우수하기로 유명하잖아요??  제가 집을 구입하는 첫번째 이유가  교육이고 두번째는  어바인이라는 도시가 주는  친근감이랄까??  라고 이야기를 하면서  기자가 주택을 구매하는 현금의 출처를 묻자  답변을  꺼리면서 이렇게 이야기를 합니다.  미래의 중국은 정치적인 불안정, 등락이 심한 경제 상황, 그리고  공해로  저 같이 현금 동원 능력이  있는 중국인들은  다 이런 생각을 하고 있다고 전화를 끊기 전에 이야기를 합니다. 현재 Brian Yang이 구입을 한 집은 렌트를 주고 있으며  약 5프로의 이익을  보고 있다고 이야기를 합니다.

 

Brian은 연식이 조금 된 주택을 구입을 했지만  어바인의 Great Park지역은 워낙 인기가 좋아  확실한 주택 구매자만 선별을 하여 추첨을 하고 있는 실정입니다.  당시 추첨에 2만여명의  구매자가 몰렸는데 대부분 아시아인이라고 개발업자는 이야기를 합니다. 또한 개발 업자는 어바인 시의 주택 정책 즉, 불균형적인 모습을 보이는   주택 공급과  구매는  많은 경쟁을 유발하는 동기가 되고 있다고 이야기를 합니다. 현재 Great Park과 같은 지역의 주택 시세는 70만불 중반에서 백만 달러를 홋가하는 주택으로 구성이 되어 있으며 현금을 손에 쥐고있는 중국인들에게는  주택가가 문제가 되는게 아니고  적절한 물량이 문제가 되고 있다고 웃으면서 이야기를 합니다.

 

Tabell 부동산 업자인  Helen Zhang은  중국인들에 의한 주택 구입 광풍을 이렇게 표현을 합니다!! " 그들에게는 집값이 분제가 되질 않아요!!  80만불? 100만불?? 더 나아가 150만불??  문제가 되질 않습니다!!  집이 마음에 들면  바로 현금으로 계약을 하자고 성화입니다!!"

당시 기자가   주택 구입 분양 사무실에서 Helen Zhang과 인터뷰를 하는 도중에  유모자를 끌고 오는 어느 젊은층 부부가 들어오는데 그들은 카메라가 보이자  주택 구입 설명서로 얼굴을 가리는 모습을  보이기도 했습니다. 대부분 이런 모습을 보이는 주택 구매자들은  주택 구입을 현금으로 하는데, 그런 현금을 어디서 염출을 하느냐? 하는 일반적인 질문을  피하기 위해서라  익명을 요구하는 어느 중국인  부동산 업자는 이야기 합니다.

또한 어떤 중국인 부부는 본인들이 사는 한채의 주택이 아니라 여러채의 주택을 동시에 구매를 하여 일가 친척을 미국으로 불러 들이는 그러한 모습을 보이고 있으며 대부분 그들의 자녀가 대학을 졸업을 할때까지 살고 있다 합니다.

 

한때 캐나다에서는 주택 구입가의 상승이  중국인들에 의한  무분별한 구입에 기인한다고 이야기 하며, 그러한 주택 구입 때문에 실수요자들이 피해를 본다 하여 중국인들에게 집을 팔지 말자는 웃지 못할 일도 있었다고 합니다.  필자가 거주하는 샌프란시스코 인근 지역, 아니 산호세 실리콘 밸리의 팔로알토 같은  학군은  어바인 저리 가랄 정도이고 월세도 상상치 못한 가격으로 형성이 되고 있다고 합니다!!  당근 중국인들도 대세이고  실리콘 밸리의 기술자들인  인도인들도 한몫을 하고 잇는 것으로 나와있습니다.

 

제한된 봉급으로 한푼 두푼 모아 주택 구입을 하는 우리들!!  현금으로 주택을 구입하는  중국인들의 모습!! 부러움 반, 질시 반으로  점철된  모습으로 바라보는  우리네들!! 씁쓸한 마음 감추기가 어렵습니다!!

 

부러우면 지는거라던데!!!!! 

 

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미국에 사시는 분들은 다 아실겁니다만 여기서 이야기하는 BofA는  Bank of America의 약자이며   미국의 거대 은행중의 하나입니다!!

 

양심 선언을 한  은행 직원에 의한  고발은   그동안  이로 인해 가정이 깨지고  미국에서 십수년 동안 일구어논  신용이 하루 이침에 무너지게한  배후에는 은행 고위 경영진이  있었다는 내용입니다!! 아니 미국 경제를 나락으로 빠지게 하여   수천 만명을  직업도 없이 길거리로 내몰리게 한 장본인이   바로 자신이  근무했던 은행의  윗선이 그 진원지라고  이야기 한 내용입니다.

 

지난 몇년동안 미국은 부동산 침체라는 초유의 불경기로 가정은 물론 내집을 갖게 되어 기뻐했었던 선량한 미국인들의 소박한 마음을 모두 앗아간   전대미문의 불경기 였었습니다. 그런데 그 배후엔 은행 고위 경영진들이 있었다는 양심 선언이, 그런 흑막에 연류가 되었었던 은행 직원의 입을 통해 언론에 공개가 된겁니다. 다시 말하면 내부 고발자인 셈입니다!!

 

자신이 사는 집에서  융자를 받아 다른 주택을 살수있다고 꼬득였습니다!! 전문인이 아닌  수요자들은  내 집을 하나 더 가질수 있다는 단순한 생각을 했습니다.  살고 있는 집에서  2차 융자를 받아  소위 말하는 세컨 홈을 마련하게 된겁니다.  그리고 렌트를 주면  된다고  입에 발린 이야기를  부동산 에이전트를 통해  이야기를 들었습니다.  그렇게 합니다. 이야기 하다보면  같은 이야기 반복을 하게 됩니다만  기관 투자자와 일부 양식없는 부동산 에이전트의 달콤한 설탕 발림에 넘어간  수요자들은  결국 렌트를 주겠다는 집뿐만 아니라  본인들이 살고 있던 집에서도 내몰리게 됩니다!!

 

이것이 소위 많은 미국인들을 울렸던 foreclosure  즉 주택 차압!!  입니다!!

그런 주택을 구매를 하라고 이야기 하고  자격이 되지 않았던 구매자들에게 소위 말하는  서브 프라임 모게지라는  전무후무한 금융 상품을  만들고 판매에  앞장 섰던 은행의 고위층들이  이번엔  주택 차압 즉  foreclosure에 깊이 연루가 되었다는  이야기를 은행에 근무를 했었던  직원에 의해 

까발려진 겁니다.


아래의 내용은 지난 몇년동안 미국 사회를 흔들었었던 미국의 평범한 주택 소유주가 자신이 근무를 했었던 은행의 고위 관계자가 자신이 거주했었던 주택 차압의 장본인이었던 것을 확인하고 그런 실체를 미 언론을 통해 고발했었던 내용이 소상하게 펼쳐지는 내용입니다!!

 

 




다른 미국 일반 은행들도 그랬었지만 BofA는 모게지 페이를 하지 못하는 홈오너들을 위해 정부에서 요청한  loan modification 프로그램을  가급적 

승인을 해주지 않는  방향으로 내부 결정을 하고  주택을 차압하는 방향으로   하고 있다는 내부 보고서가   해당  은행에서 근무를 하는 직원에 의해 양심 선언을 하는 바람에  법적인 문제에 휘말리게 되었다고 소비자 단체에 의해 정식으로 언론에  보도가  된겁니다. 현재 이 케이스는  메사추세츠 법원에  소송이 걸린 상태입니다.

 

지난 2012년 2월까지 해당 은행의 loss mitigation department 에서 근무를 한 Simone Gordon,에 의하면 자신과 같은 은행 직원들은 은행 고위 관계자로 부터  고객에게 거짓말을 하도록 지시를 받았다고 이야기 합니다.  더우기 해당 책임자에게 정기적으로 교육을 받은  내용은 가급적 시간을 끌면  그만큼 은행으로서는  수수료를  많이  받을수 있으니 가급적  지연을 시키라는  지시를 받았다고 덧붙힙니다,.

 

과거 은행에서 근무를 했었던  6명의 은행 직원들은 증인 선서를 통해 이러한 적절치 못한 비지니스  행위는  주택 소유주, 고객의 변호사, 주택 상담가를 곤혹스럽게 만들었다고 증언을 합니다. 주택 소유주가 제출한 loan modifications 서류는 아무 이상이 없어 주택  융자가 바로 나올수 있는데도   아무 이유없이 지연을 시켜  거기서 파생이 되는 비용을  주택 소유주에게 전가를 시켜 은행의 이익을 배가 시킨   비합법적인  비지니스 행동이었다고 이야기 합니다. 현재 미국 26개주에서 BofA에 의해 주택 융자를 받은  주택 소유주들에 의해 소송을 당한  BofA는 이 모든 고소 내용을 부인을 하고  있습니다.

 

은행 대변인의 성명에 의하면  BofA는  주택 차압 과정에  직면한 주택 소유주를 위해서 은행측은 부단하게 노력을 하고 있으며 이러한 억울한 고소 내용은 가당치 않다고 항변을 합니다. 미국 주택 가격의 폭락이 시작된 2007년부터  BofA를 위시한  대형 은행들은   주택 차압에 직면한 주택 소유주들의 loan modifications  과정을  의도적으로 지연을 시켜 많은 피해를  입혔다고 주장하는   주택 소유주들의 불만을  예의 주시한 당국은  

지난 2012년 4월  BofA.를 포함한  5개의 대형 은행의  비적절한  관행을  적발하여  철퇴를 가했습니다.   그결과  은행측은  미국 46개 주에서  행하여졌던 이런 관행을  바로 잡기 위해 260억 달러라는  금액으로  주택 차압에 직면한  주택 소유주를 돕기 위해  정부 당국과  합의를  보았다 합니다.

 

조만간  은행이 정부 당국과의 협상이 성실하게 이루어 지고 있는지   조사가 진행이 되고 있으며  곧 언론을 통해 발표를 할거라고 정부 관계자는 이야기 하고 있습니다만,   법원에서 증인 선서를 한 은행 직원들은  정부에 의해 가이드 라인이 만들어져   주택 소유주에게  혜택이 돌아 가도록 만든 프로그램에 해당이 되지 않도록 의도적으로  지연을 시킨 BofA를 맹렬하게 비난을 했습니다.

 

지난 2010년 6월까지  BofA  추심 부서에서 일을 했던 Theresa Terrelonge는  해당 부서장들이  직원들을 모아 놓고 가급적 지연을  시키라는 아주 구체적이고  조직적인 지시를 받았다고 증언을 합니다.   한편  BofA  Charlotte, N.C., headquarters에서 매니저로   근무를 했었던  William Wilson Jr는  증닝들이 한  증언 내용을 대체로 시인을 하는 그런 발언을 했습니다.

 

또한 BofA의 고객이며   loan modifications 을 신청한 Courtney Scott는  본인 자신도  은행이 정한 가이드  라인에  충분히  해당이 되고  융자 승인이 나는데는 별 문제가 없다고 생각을 하는데  이유없이 지연이 됐었다고 이야기를 합니다. 은퇴한 간호사이며 손자가 있는 할머니인  그녀는 그녀가 제출한 서류가 매번 반려가 됐으며  전화를 여러번 해도 매번 본인이 기입한 내용과는 별 차이가 없는 내용을  매번 다시 하라고 요청을 받았다 합니다. 마침내 그녀가 제출한 서류는  승인 나지 않았고 주택 차압의 지경까지 갔으며   변호사의 도움을 받기로 결심을 했다고 합니다. 그런데 놀랍게도 2010년 1월에 거절이 되었던 나의 융자 서류가 6월에  융자 승인이 났다고  편지가 왔는데 나의 모게지 페이먼트는  기존의 페이먼트보다  7불 몇십전 적은 페이먼트라  어이가 없었습니다!!  그녀는 은행의 승인 서류를 사인하지 않고 바로 주택 융자 전문 변호사의 도움을 받기로 결정을 합니다.

 

BofA의  매니저였던  William Wilson Jr의 설명에 의하면  은행은  주택 소유주가 서류를 제출을 하면  일단 융자 불가능 이라고 결정을 하고 서류를 돌려 보냅니다!! 그리고 같은 항목의 같은 내용의 수정을 여러번 반복케 한다고 합니다. 그러면서  이러한 과정이  주고 받는 것을 여러번 하게 되면   수수료및 그리고   지쳐가는 주택 소유주들은 은행에서  승인이 나는  불공정한 융자  승인 서류에 서명을 하거나  아니면 집을 포기하는 경우로 귀착이 된다고 합니다.

 

현재 이러한 법정 공방이 메사추세츠에서   벌어지고 있습니다만   귀추가 무척 주목이 되는 사안입니다!!

집을 구입을 할적에 기관 투자자의 농간에 놀아난 선량한 주택 소유주들! 주택 시세가 급락을 하면서 깡통 주택을  머리에 이고 그나마 지켜 보겠다고 발버등을 치는 선량한 주택 소유주들을   은행이라는 칼만 안든  강도들이 주머니가 빈약한 서민들의 알량한  페니도 갈취를 하겠다고 갖은  술수를 다 쓰다 결국은  피박을 쓰게 되겠습니다!!



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2018/02/14 - [생생 미국이야기!!] - 주택 단장에 대한 이런 투자는, 돈만 날리는 겁니다!!



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현재 미국의 대도시는 치솟는 주택 가격으로 인해 주택 문제가 심각한 상황으로 치닫고 있으며, 여기에 편승해 임대 아파트나 다가구 주택을 소유한 소유주들이 렌트비를 마구 올리는 바람에 대학을 졸업하고 나름 경쟁력이 있는 임금을 받는 젊은 청년들 조차, 자신의 거주 공간을 찿지못해 전전긍긍하는 모습이 여기저기서  오래전부터 감지가 되고 있고 이런 사회적인 현상이 심각한 지경으로까지 도달해 불만이 비등점에 다다르고 있다고 합니다.

여러분이 잘아시는 실리콘 밸리라고 불리우는 지역인 산호세는 방 하나 아파트가 2500불을 상회하고 있으며, 그나마 샌프란씨스코 같은 경우는 매달 2500-3000불을 지불을 해도 쾌적한 공간을 찿기도 쉽지 않다고 합니다. 물론 우리 미주 한인이 미국서 제일 많이 거주하는 엘에이 같은 경우, 특히 소위 코리안 타운이라고 불리우는 도심지 같은 경우는 두 부부가 벌어도 렌트비 내기도 버거워 북부 지역인 발렌시아, 샌크라리타 지역으로 이주를 하고 있고, 동부 지역인 샌안리아 밸리 지역인 코로나 테마큘라 등등으로 이주를 하고 있는 실정 입니다.

그런데 이런 모습이 캘리포니아 일부 대도시에 국한이 된것이 아니고 캘리포니아 전체로 파급이 되는 심한 사회적인 현상을 보여, 누가 캘리포니아가 살기 좋은 주! 라고 이야기를 했는지 의심이 갈 정도로 열악해지고 있습니다. 그러 와중에 캘리포니아를 등지고 타주로 떠나는 캘리포니안들이 점점 증가를 하면서 미 주류 언론에서는 캘리포니아 탈현상, 심각한 사회적인 문제로 비화되지 않기를!! 라는 제하로 특별 기사를 내놓고 있는 실정입니다.

아래에 묘사되는 내용은 근래 캘리포니아를 떠나는 많은 사람들, 즉 캘리포니안들이 급격하게 증가를 하는 원인과 그 해결책을 자세하게 묘사하고자 합니다.
이런 모습을 보면서 과거 키가 자그마하고 이쁘장하게 생긴 이현 이라는 가수가 " 잘있어요! 잘가세요~~" 라는 노랫 가사처럼 캘리포니아를 떠나는 분들은 원망(?)을 가득 안고, 또 그것을 지켜보는, 캘리포니아에 아직까지 자리잡고 사는 분들은 그런 모습을 보면서 기분이 씁쓸해지는 그런 사회적인 현상이 더이상 미국 사회에 파급되지 않기를 바랄뿐 입니다!!










캘리포니아는 화창한 날씨, 그리고 아름다운 해안가로 정평이 나있는, 아직도 많은 미국인들이 생각하는 아름답고 살기좋은 주로 각인이 되고 있습니다.

그러나 높은 주택 가격과 세금으로 아예 갤리포니아를 등지려는 주민들이 빠르게 증가하고 있고, 또 떠나려 하는 당사자들은 텍사스, 아리조나 그리고 네바다 주로 떠나려 하는 캘리포니안들이 대부분입니다.

평범한 봉급쟁이로 샌루이스 오비스포에  거주하는 데이브 센서는 근래 라스베가스로 이주하려는 계획을 세우고 있는데 그 이유는 좀 살만하다 싶은 주택이나 아파트 렌트가 너무 턱없이 비싸고 주정부의 높은 세금 정책으로 매달 받는 봉급은 제자리인데 반해 네바다는 주정부 세금이 없고 그나마 거주용 주택이나 아파트 렌트가 그래도 여기보단 저렴해 이주를 하려고 계획중에 있다고 이야기를 하는 겁니다/
65세인 센서는 과거 샌프란씨스코 인근 지역에 살았었습니다. 그가 이야기하는 가장 큰 내용은 매일 운전해야 하는 자동차에 들어가는 개스에 대한 세금이 캘리포니아는 너무 비싸지만 ㄱ그래도 네바다는 아직 그런 개스세가 없어서 그나마 재정적인 숨통을 트일수가 있는 지역이라고 첨언해 이야기 하는 겁니다.

주택 문제!!
미국 인구 센서스 통계에 의하면 일단 낮은 봉급을 받는 계층들에 해당하는 그룹들이 탈캘리포니아를 계획하고 있지만 고소득층들은 그런 생각을 갖지않고 있다 합니다. 그 이유는 제한된 주택 물량에 매번 오퍼를 넣지만 자신보다 높은 오퍼를 넣는 이들이 주택을 구입하는 것을 보고 실망감에 젖은 나머지 그런 결정을 하는 경우가 다분하고 더우기 근래 주정부에 의해 단행된 개스세가 도로 보수를 해야한다는 명목으로 개스세가 가의 40프로 이상 오른데에 대한 반감으로 결정하는 경우도 있다고 합니다. 이런 개스세로 인해 캘리포니아에 거주하는 인구의 50프오 이상이 주정부의 개스세를 반대하는 것으로 나와있고 
이로인해 탈캘리포니아를 계획하는 층들이 다른 주 보다 월등하게 증가하고 있다는 내용도 밝히고 있는 겁니다.

빠르게 진행되는 타주로의 이주!!
미국 인구 센서스에 의하면 캘리포니아를 떠나 타주로 이주하는 폭이 타주에서 캘리포니아로 이주하려는 유입층 보다는 현저하게 늘어나, 캘리포니아는 인구 감소로 이어지는 기현상도 보이고 있다 합니다.(2016년 에서 2017년 까지의 통계) 또한 이런 통계에 의거 캘리포니아는 년 평균 14만명의 인구 삼소를 보인 반면 텍사스는 8만명, 아리조나는 6만명, 그리고 네바다는 4만명의 증가세를 보이고 있는데 더우기 남부 네바다에 거주하는 인구의 구매력은 이미 남가주에 거주하는 인구의 구매력을 뛰어넘어 이런 구매력이 매년 빠른 증가세를 보여 캘리포니아 탈현상이 가속화되는 그런 요인도 작용하고 있다는 보고서를 보이고 있는 겁니다. 더우기 실리콘 밸리의 IT 회사에 근무하는 직원들이 재택 근무가 많아지면서 굳이 거주비가 비싼 산호세 지역에 연연할 필요가 없어지는 환경이 조성되면서 네바다 지역에 주택을 구입하는 젊은층들이 많아지는 기현상도 보이고 있다고 합니다. 많은 미국인들이 라스베가스로 이저주하는 이유로 카지노가 있기 때문에 카지노에 연관된 직업 때문에 이주하는 것으로 생각할수 있으나 이미 라스베가스는 카지노가 아닌 IT와 제조 업체가 대거 이주하는 바람에 많은 직업 창출도 탈캘리포니아 바람에 일조했다고 볼수도 있다 이야기를 하는 겁니다.  현재 캘리포니아를 떠나 타주, 오래곤, 워싱턴 주, 아리조나, 텍사스, 콜로라도, 유타 등으로 이주를 하고 있지만 현재까지 네바다 주가  인구 유입이 가장 빠르게 증가하는 주로 자리메김을 하고 있다고 이야기를 합니다.(가장 큰 요인은 주택 가격)

캘리포니아로 재이주??
엘에이에 거주했었던 미쉘 오스트로프는 2013년 엘에이를 떠나 클리브랜드 인근 지역에 정착을 했었습니다. 당시 그녀는 딸과 함께 이주를 했었는데 이젠 자신의 친구와 가족이 그리워 다시 엘에이 지역으로 이주를 계획하고 있는데, 그녀를 주저하게 만드는 것은 다름이 아닌 높은 렌트비가 그녀의 결정을 내리지 못하게 하고 있는 겁니다. 그녀가  엘에이 인근에 알아본 거주용 아파트는 현재 지금 그녀가 내는 비용의 2배 이상으로 차이가 나 쉽게 결정을 내리지 못하고 있는 것으로  한때 탈캘리포니아에 동참을 했었던 과거의 캘리포니안들이 다시 타주에서 캘리포니아로 이주를 생각하지만 높은 주택 가격과 상상치 못한 렌트비로 주저하는 것으로 집계가 되고 있는 겁니다.

높은 렌트비??
엘에이 같은 경우, 방 하나 아파트는 평균 2249불, 샌프란씨스코는 무려 3400불, 방 2개인 경우 엘에이는 3200불 샌프란씨스코의 경우는 4500불인 반면 방 하나인 네바다의 경우는 평균 925불, 휘닉스는 945불, 방 2개인 경우 네바다는 1125불, 휘닉스는 1137불로 집계가 되고있는데  이런 높은 렌트비는 세입자만의 문제가 아니라 능력있는 직원을 채용하려는 고용주에게도 짐이 되고 있다 합니다. 현재 캘리포니아의 평균 주택가는 55만불로 미국의 평균 주택가인 25만불을 훨씬 상회하고 있어 심한 계층간의 격차가 탈캘리포니아를 부추기고 있다고 합니다.

중산층(middle class)들의 대거 탈캘리포니아??
미 국세청인 IRS의 통계에 의하면 중산층과 중년층의 나잇대의 캘리포니안들이 대거 캘리포니아를 떠나는 것으로 집계가 되고 있으며  증가율이 빠르게 늘어나고 있으며  더나아가 고소득층들도 여기에 동참을 하고 있다는 새로운 내용이 있는데 고소득층들은 자신들이 소유한 부동산에 그동안 공화당이 견지한 재산세에 대한 재산세 증가를 막아주는데 방파제 역활을 했었으나 근래 공화당이 이런 방파제를 허무는 세금 인상안에 민주당의 제안을 받아들이자 더이상 캘리포니아에서 거주할 명목이 없어지자 캘리포니아를 떠나는 고소득층들도 증가를 하고 있는데, 이는 공화당의 정치적인 입지도 함께 축소되는 정치 지형의 변화도 감지되고 있다 합니다. 또한 캘리포니아 주정부에 의한 개스세를 포함한 세금 인상이 더욱 더 이런 사회적인 현상을 부추기고 있으며, 더우기 도로를 보수, 건설하겠다는 명목으로 제리 브라운 주지사는 개스세를 일괄적으로 갤런당 12센트를 올리는 인상안에 서명을 했는데 이는 개스에 대한 세금이 41센트 다시 말해서 약 40프로 이상을 인상한 것으로 제리 브라운 주지사는 캘리포니아의 재정 지출을 줄이는 대신 그 부담을 캘리포니아의 주민들에게 떠안기는 개스세 인상을 가져왔는데 이에반해 주정부 공무원수는 빠르게 증가하고 있고 또한 그들에 대한 지출을 줄이지 않고 있어 현재 한국의 달빛 정권이 보이는 실업 대책을 해소하기 위해 고용을 늘린다는 명목하에 나라 곳간을 푸는, 아니 국민의 세금으로 눈가리고 아웅하는 모습과 너무나 흡사합니다.
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봄 그리고 여름철인 경우 미국의 주택 경기는 잠시나마 활성화를 이루게 됩니다.
이런 계절에는 주택 경기가 최악이라 하더라도 잠시나마 반짝하는데 이때는 취학 연령에 속해있는 자녀를 둔 부모들이 자식들의 교육을 위해 학군을 따라 전 출입이 활성화 되는 시기이지 그것이 곧 주택 활성화라고 이야기 하는 것은 어불성설 입니다.

그런데 이런 움직임을 두고 부동산 업계와 결탁을 한 일부 언론들은 부동산이 다시 살아났다!! 지금 사지 않으면 안된다! 라고 부추기는데 이런 부추김은 미국 실정을 정확하게 파악이 안된 갓 미국에 온 신참들에게 더욱 더 기승을 부리는데 우스개 소리로 한동안 제가 사는 지역에서는 주택 판매 에이전트들 사이에서는 고객을 확보를 하려면 교회를 나가라! 라는 이야기도 들릴 정도이니 이런 카더라~ 라는 이야기가 그런 신참 이민자들에게 얼마나 먹혔으면 이런 이야기가 나올까 하는 생각을 가지게 되는 것도 무리는 아닙니다. 각설하고...

주로 주택을 새로 구입을 하거나 아니면 자신이 거주하는 주택을 팔고 더 넓은 주택을 구매하는 경우 많은 구매자들이 간과를 하는 내용들이 있습니다.
그런 간과를 하는 내용을 전문가가 아닌 구매자들이 실수를 한다고 하면 이해를 하겠는데 소위 전문가들인 에이전트들이 그런 내용을 전혀 모른다면 조금 문제가 따르게 됩니다. 주택 구매를 하는 이들은 거주 목적도 있지만  후에 주택 구매를 재산 가치 증식에도 신경을 쓰기 때문에 이런 문제가 간과되면 장기적으로 볼때 자신의 재정에도 문제가 생기는 겁니다.

오늘 이야기 하고자 하는 내용은  현재 자신이 거주하는 주택을 팔고자 하는 주택 소유주들이 바이어에게 강한 인상을 주어 주택 가격의 최대화를 기하려고 소위 말하는 주택 수리를 하게 되는데 주방이나 욕실등 바이어에게 강한 인상으 주는 부분에 돈을 들여 수리를 하는 셀러들이 많은데 자칫 어떤 경우는 돈만 버리고 투자한 금애만큼 건지지 못하는 주택 수리 부분이 있다고 합니다. 그래서 봄철이 다가오고 계절적으로 주택 판매가 활성화ㅗ디는 계절이 다가오기에 주택 수리에 투자한 만큼 건지지 못하는 주택 수리 부분에 대해서 자세하게 알아보고자 합니다.





위의 화보는 iStock.com에서 발췌를 했습니다!!




1. 입구부터 화려 찬란한 조명 기구의 설치를 한다? 조명 기구의 교체는 간편한 품목이기 때문에 바이어들은 그리 큰 신경을 쓰지 않는다 합니다.

2. 벽지는 너무 많이 붙이면 안됩니다. 바이어들이 치장을 한 자신만의 공간은 제공해야 한다 합니다.

3. 천장만 벽은 간단한 치장으로... 바이어는 셀러가 설치한 볍이나 천정에 대한 치장은 제거하기 힘든 부분이라 합니다.

4. 블랙 앤 화이트 타일의 설치는 과거의 치장이라 생략하는 것이 좋다 합니다. 단색이 무난하다고 합니다.

5. 50 프로 이상의 주택 구매자는 나무 바닥을 선호한다 합니다. 카펫을 너무 많이 설치하지 마세요!

6. 너무 환하고 자극적인 페인트나 벽면은 바이어의 시선을 어지럽게 할수가 있다 합니다!

7. 너무 화려한 주방 단장은 금물! 약 6만불을 투자한 주방에 대한 회수는 약 45000불 정도가 된다고 합니다.

8. 욕실도 너무 화려하게 꾸미면 주방처럼 많은 비용 회수를 하지 못합니다.

9. 침실을 사무실로 꾸미는 이들이 있는데 투자 비용 대비 건지지 못하는 부분이라 합니다.

10. 작은 방 2개를 헐어서 방을 크게 만드는 투자는 금물!

11. 옷장을 없애고 방의 면적을 늘리는 행위는 주택 가격의 감소로 이어진다고 합니다.

12. Sunroom 설치? 평균 가격이 42000불 정도가 되야 설치 가능, 그런데 투자 대비 비용 회수는 거의 없다고 합니다.

13. 주택 내부에 어항 설치? 보이기에는 화려하고 업그레이드 된 것처럼 보이지만 관리가 이만저만이 아니라 오히려 바이어를 내쫓는 경우가 된다 합니다.

14. 거대한 영화관 설치? 주택 가격에 별 영향을 미치지 못한다고 합니다. 전자 제품은 하루가 다르게 변하는 것을 감안하셔야 합니다.

15. 뒷마당에 수영장?  이것도 13번과 같은 유지 보수에 투자 대비 회수는 없다고 보아야 합니다.

16. 스파 설치?  이런 설치도 도박이라고 본다 합니다.

17. 차고를 방, 혹은 gym으로? 자식이 대학을 졸업하고 집으로 다시 올수 있는 경우를 상정해 언뜻 좋은 아이디어로 보이긴 하지만 바이어의 생각은 다름.

18. 과도한 비용을 들여 뒷마당을 업그레이드를 했다고 주택 가격을 비싸게 받을수는 없다고 합니다.

19. 여기저기 심는 나무도 주택 가격의 하락을 초래

20. 비용을 절감하려고 스스로 주택을 고치는 경우가 있는데 자신이 전문가라고 하면 모르지만 어설프게 했다간 글쎄요!!



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2017/12/18 - [생생 미국이야기!!] - 내가 알아야 재산세도 줄일수 있습니다!!




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그런데 중국인들이 가는 곳엔 그 지역의 부동산 시장이 완전 초토화가 되는 경우가 허다하다 하니 거주 공간이 필요해 주택을 구매하려는 실수요자들이 아연실색을 하는 광경이 미국 여기저기서 벌어지고 있다 합니다.

과거 미국과 구소련이 냉전 시대에 힘겨루기에 한창이었을때 미국은 아시아에서 소련과 대적을 할만한 국가를 정책적으로 키우려는 시도를 했었습니다.
그것이 바로 주은래가 중국을 통치를 했었을때 닉슨은 중국이 하나의 국가 정책을 인정을 하고 타이완과 단교를 하면서 빠르게 해빙 무드로 접어들었고 그 결과 지금의 중국이 있게 한 미국에 의한 중국의 경제 봉쇄라는 빗장을 풀어주게 되었던 겁니다. 그 결과 당시 싼인건비에 현혹이 되었던 미국 기업들과 여타 기업들은 중국에 현지 공장을 건설을 해 한동안 저렴한 인건비를 이용, 경제적인 이득을 취했던 겁니다. 그럼과 동시에 미국인들은 made in China애 길들여지기 시작을 했었고 싼게 비지떡이다!!  라고 이야기를 하면서 그래도 중국 제품은 싼맛에 날개 돋힌듯이 팔려나갔고 중국은 경제적으로 일취월장을 하기 시작을 했던 겁니다.

달러를 가득 쌓아논 중국 정부는 해외 투자를 용인을 했었고 중국 화폐인 위안화의 가치 절하를 십분이용 중국인들의 해외 여행과 투자가 정점을 달하면서 초기에 중국인들의 미국 현지 투자 심리를 저극 장려를 했었던 지방 정부는 중국인들의 무분별한 부동산 사재기가 민심을 자극을 하자 급기야는 현지 투자에 대한 제재 법안이라는 카드를 만지작 거리는 양상을 보이기도 하는 겁니다.

미국의 이민 문호가 캐나다보다는 넓지 않아 많은 중국인 투자자들은 영주권 취득을 목적으로 캐나다 현지에 비지니스 투자와 함께 주택을 대량 구매를 하는 양상이 있었으나 세금이 인상이 되고 규제책이 강화가 되자 시애틀과 캐나다 접경인 밴쿠버에 거주를 하던 중국인들이 대거 밴쿠버에 있는 주택을 팔고 시애틀로 이주를 하면서 시애틀 부동산에 이상 신호가 잡히면서 실수요자들의 원성이 자자해 지고 있다고 합니다.

아래의 이야기는 근래 부동산 이상 현상을 보이는 우리 미주 한인들이 많이 살고 있는 워싱턴 주, 시애틀의 모습을 집중 조명을 하고자 합니다.



Getty Images에서 퍼왔습니다!!



시애틀 지역을 중심으로 부동산 에이전트를 하고 있는 Anna Riley는 지난 달 시애틀 인근 지역에 있는 Belleve라는 지역에 위치한 230만불 짜리 주택을 바이어들에게 소개키 위해 오픈 하우스를 했었습니다.보통 이런 정도의 금액의 주택은 유명 연예인, 운동 선수 혹은 요리 전문가로 잘나가는 분들처럼 수요의 계층이 주된 고객이었습니다. 그런데 약 20 그룹의 일행이 방문을 했었는데 모두가 중국인들 이었었습니다.

근래 갑자기 중국인 주택 구매자들이 시애틀 지역으로 모이면서 시애틀 지역의 주택 가격이 이상 고공 행진을 보이는 것이었습니다.
그 ㅇ유를 보면 해안 지역의 시애틀이 살기가 좋다는 위치적인 조건도 있지만 미국 드라마중에 "Mr. Right" 의 배경이 시애틀이었고 그 방송을 본 많은 중국인들이 시애틀에 대한 동경심도 일조를 했다는 분석도 있다!! 라고 전문가들은 이야기를 하고 있습니다.

그런데 근래 시애틀에 중국인들이 갑자기 주택 구매에 나선데에는 또다른 이유가 있었던 겁니다.
시애틀에서 북쪽, 그러니까 캐나다에 있는 밴쿠버에 중국인들의 탈출 러쉬가 시작이 되었던 겁니다. 캐나다 밴쿠버는 원래 중국인들의 선호 지역이었습니다. 살기도 좋았겠지만 가장 큰 요인은 체류 허가에 대한 법적인 기준이 미국보단 용이했었던 겁니다. 그런데 중국인들이 마구잡이로 주택을 현금으로 구입을 하면서 해당 지역의 주택 가격이 폭등을 하고 실수요자들인 캐나다 현지인들이 주택을 구매하지 못하면서 중국인들에 대한 원성이 높아지자 캐나다 정부는 외국인들이 주택 구매시 15프로의 세금을 부과를 하자 더이상 밴쿠버의 매력을 느끼지 못하고 인근 지역인 시애틀로 내려오게 된겁니다. 자\ㅣ난 3년 동안 밴쿠버 지역 주택 가격이 50프로 이상 폭등을 했으니 현지인의 반감이 높아지는 것도 무리는 아니라고 현지 전문가들은 이야기를 합니다.

작년 12월 밴쿠버 지역의 주택을 문의하는 웹사이트 방문자가 전년 대비 약 40프로 급감을 했었고 동시에 시애틀 부동산 사이트의 방문이 이상 과열 현상을 보일 정도로 방문율이 갑자기 늘어났었던 겁니다. 2016년 10월 약 71프로 그리고 11월에는 125프로로 급증을 하면서 시애틀 지역의 주택 가격이 이상 현상이 보이기 시작을 했었던 겁니다.

또한 시애틀 인근 지역인 Redfin에서 부동산 에이전트를 하고 있는 Kyle은 캐나다 정부가 외국인에 대한 주택 구매 세금 15프로 법안을 통과시킨지 72시간내에 전화를 해 시애틀 지역의 주택 구매에 대해 문의를 했었으며 그후 약 20 그룹 정도의 중국인들에게 주택을 소개한 경험이 있다고 하면서 그들 대부분이 시애틀에서 북쪽으로 약 120마일 정도 떨어진 밴쿠버에서 온 중국인들이라는 것이 카일의 이야기 이었습니다.

중국인들이 선호하는 지역은 런던, 호주등 여러 나라로 꼽히고 있는데 근래 뉴욕이 가장 중국인들이 선호 지역으로 선정이 됨과 동시에 밴쿠버와 같이 외국인들에 의한 주택 구매시 세금을 추가로 부과하는 움직임이 보이기 시작을 하면서 중국인들이 마구잡이 식으로 주택을 구매를 하면서 주택 부족 현상이 보이고 이를 반발하는 현지인들의 민심이 만만치 않자 세금 인상이라는 법안 통과로 자구책을 마련하고 있는 겁니다. 더나아가 시애틀 시정부 위원회는 밴쿠버에 있는 주택을 팔지 않고 시애틀에 주택을 구매하려는 주택 구매자들에게는 vacancy tax라는 명목으로 추가로 세금을 부과하는 법안을 심의중에 있다고 하니 중국인들의 마구잡이식 주택 구매가 현지인들의 반발을 얼마나 사고 있는지를 극명하게 보여주는 대목이기도 합니다.
Posted by Pathfinder LiveUS

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